土地を有効活用しよう!土地活用の一覧

土地を有効活用するには多くの方法があります。ただし、気を付けなければならないのが、どの方法でも同じ結果が得られるわけではないという事です。その土地に対して、選択した方法が最適な有効活用方法なのかどうかは簡単にはわかりません。

 

ここでは、様々な土地の有効活用する方法を説明して、それぞれの有効活用方法の意味とメリット及びデメリットを述べます。それらを学んでいく中で、自分自身が持っている土地が果たしてどのような価値があるのかを模索して、自分なりの結論を出していくことが土地を有効活用する第一歩であると言えます。

 

熟考のさらに先に導き出した結論が正しいかどうかはやってみてからのお楽しみですが、ここでは前段階として有効活用方法の知識を学んでもらう事を前提に話します。

 

居住用賃貸

土地の有効活用方法として挙げられる方法の一つである、居住用賃貸には主に5つの経営があります。

 

①まず1つ目はアパート経営です。

この経営方法は1室にかける建築費を抑え、部屋数で有効活用する賃貸経営です。この経営のメリットは、ワンルームに集客できるのであれば、効率よく家賃を集めることが出来ます。部屋数が多いことによる空き室リスクを考えなくていい点です。

 

一方、部屋数が多いとなると、入居者トラブルが多くなってしまいます。次に費用面ですが、付帯工事や諸経費を入れると坪単価50万円ほどです。次にマンション経営ですが、メリットは建物の耐久性から担保価値が非常に高く、長期的な資金運用を可能にできる点です。

 

一方、デメリットは鉄骨造やコンクリート造で作られるので、建築費が増えてしまう点です。このため、経営に行き詰らないように出す場所に特に気を付けて、最低限の集客数を見込めるところを選ぶ必要があります。

 

②併用住宅にするというのも一つの案です。

1階をテナント、2階以上を住宅として貸し出すと、下に入るテナントによりますが、だいたいの場合、住宅の価値が高まるので、住宅部分の経営は比較的安定します。

 

③戸建賃貸経営の場合

家族連れを対象にするので、長期的な賃貸契約が見込めます。その分、入居者がいないと、空き室になってしまいます。家賃を安くし過ぎるのは問題ですが、入る人によって大きく経営状況が変化する方法です。

 

④賃貸併用住宅の場合

住宅ローンを使えるので低金利での資金調達が可能になります。一方、入居者と同じ建物に住むことになるので、人によっては生活音に我慢できないと、被害をこうむる可能性があります。

 

⑤サービス付き高齢者住宅経営の場合

老人ホームと違い、健常な高齢者の入居が可能になります。これから来る少子高齢化による安定した需要が見込めるので、入居者探しに苦労するといった事はまずありません。また、複合的な住宅になるので、大きな補助金がもらえるのもメリットで挙げられます。

 

一方、デメリットは投資が大きなサービス施設を付帯するので、賃貸部分の収入比率が低くなってしまいます。また、介護などのサービス事業者との提携が必須です。担当の実力に大きく左右されるので、独力では挽回できない可能性があります。サービス施設建築費がそもそも高いので、個人が行う事業というよりは、団体で行うのが普通です。

 

事業用賃貸経営

次の有効活用方法である事業用賃貸経営は、建物を用意して、店舗や事務所、介護施設や老人ホームといったテナントとして貸し出す方法です。この方法は収益性に非常に優れており、最初に相手方と契約する時に長期的な契約になるのが殆どで契約が決まったらよほどのことが無い限り破棄されません。

 

ただし、事務所として貸し出すのならともかく、店舗として運営するのなら、近隣が商業地かそのものが商業地帯であることが重要になってきます。

 

そのような土地でないと、まず買い手が見つかりません。国や県から商業施設としての認定が下りないと補助金をもらえなく、銀行のローンも非常に組みづらいので、めったに売れないと思った方がいいでしょう。

 

事業用賃貸を選択できる立地が限られるのです。住宅地の静かな雰囲気を好む事業者も中にはいますが、基本的には客相手の商売ですので、活気があふれている場所に立っている立地条件がいい方になびいてしまいます。テナントが埋まりにくくなってしまいます。住宅とは異なり、設備は少ないです。

 

借主の好みというよりは、どのような仕事をしたいのかで店のつくりや導入する設備が決まります。このため、事業用物件は、一種の箱モノとして貸し出すのが一般的です。うまく軌道に乗ると、設備自体は借主に負担させればいいので、住宅部分に比べて低コストで済みます。

 

また、賃料を高く設定できるので優良物件になる要素も含んでいます。一方、事業用物件の需要がそもそも限られているので、借主を見つけるまでが非常に苦労します。結局誰も借り手がつかなければ、せっかく作った箱が意味の無いものになってしまいます。あらかじめ借りてくれる宛てがあるのならまだしも、そうでなければ事業用賃貸経営をどうしてもやりたいのか熟慮したうえで、決断しましょう。

 

 

貸す側にもマーケティング能力が求められる経営です。

具体的には、

  1. 専門の経営本でおおよその流れを意識し、どのような借主に貸したいのか
  2. 箱の中でどのような仕事をして欲しいのか
  3. どれくらい賃料が欲しいのか
  4. 1回の契約期間はどれくらいを想定しているのか

 

などを細かくチェックして紙に書きだします。あらかじめどれくらい綿密にシミュレーションが出来るかによって、今後の経営のしやすさが大きく変わってきますので慎重に進めましょう。土地活用をするための必要な努力です。

 

その他経営

その他の経営として土地を有効活用するには、設備を導入することで運営していくといった方法があります

 

まずは、駐車場経営です。一般的な方法は月極駐車場です。初期投資がほとんどいらないので、最初に整備した金額くらいです。後は借主を見つけることに苦心することになりますが、場所次第ともいえます。そこそこ駅や商業施設に近くアクセスしやすい場所なら、特に宣伝しなくても近隣の駐車場を参考に少し安めに料金設定すれば、固定客は付くことでしょう。

 

設備投資が必要なコインパーキングは、どれくらいの工事金額が必要か、業者と打ち合わせしておけばまず失敗はありません。車の出入りが激しい場所ならこちらの方が儲けとしては大きくなります。後注意することとしたら、車が十分停められるくらいの最低限のスペースは必要です。

 

 

その場所が都会なら、トランクルームや貸倉庫にするといった方法があります。コンテナや建物内に収納スペースを提供し、物を預かるものと、コインロッカーの様に使用者に自由に使わせるものがあります。

 

後者は自由度が高い分、違法に使われる可能性があるので、注意書きをいくつか設けておく必要があります。低コストなので高利回りが期待できますが、旅行者が多く行き交う場所でないと、まず利用されないといった欠点があります。

 

事前にリサーチしてどれくらいの利用者が見込めるのかおおよその計画を立ててからこの方法をとるといいでしょう。土地の形状が不整形でも物さえ収納できればいいので、その分駐車場よりは土地を有効活用していると言えます。

 

 

次に紹介するのは太陽光発電での売電です。注意する必要があるのが、買取価格が時期によって大きく変動する可能性があるので、耐えず新聞などで情報を最新にしておく必要があります。周りに障害物が無い田舎などの方が日照が安定して見込めるのでおすすめの方法と言えます。このほかの土地の有効活用として、自動販売機や貸し農園など管理に手間が不要な方法が挙げられます。

 

ビジネスとして成立するかどうかはやってみないと分かりませんが、競争相手が少ない場所なら思いもよらない効果が得られる可能性があるので、これも一つの土地の有効活用であると言えます。不特定の需要をターゲットとするので、近隣の住居形態などを細かくリサーチしたうえでそれに合ったものを選びましょう。

 

借地

土地をそっくりそのまま他人に貸して、地代を得る有効活用方法が借地です。個人と法人で目的が大きく分かれます。個人の場合、居住用の住宅や賃貸用の住宅といった住むことを前提で貸すというのが一般的です。法人の場合、賃貸用の住宅や、店舗、事務所、工場などが挙げられます。後者の方が利益の点で会社との契約になるので、貸す土地の面積にもよりますが、より長期的な契約を期待できます。

 

その間に生じた破損などは借主の責任になるので、貸主として特に注意を払う必要はありません。一方で、注意する点として、借地という土地活用の方法は、借主が自由に土地を使う事を前提にするので、あらかじめどのような土地活用をするのか契約の段階で決めておく必要があります。不動産業者と相談しておくのがいいでしょう。ここで大雑把にしてしまうと、後からトラブルのもとになるので注意しましょう。

 

例えば借地権の問題が有ります。建物を所有することを目的として土地を賃借する際、借主に借地権という権利が発生します。

 

普通借地権は、借主を保護する権利のため、地主は正当な理由が無ければ、借主が希望する更新手続きを拒むことが出来ません。ただし、定期借地権には更新が無いので、なるべく短いスパンでの契約を考えている場合、こういった借主に発生する権利についても細かく設定して借主とすり合わせをしておく必要があります。

 

主な権利として、

  1. 普通借地権
  2. 定期借地権

に分かれます。

 

定期借地権には一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3つに分かれます。中でも特に普通借地権は更新がある事を想定した権利であるので、貸している間は土地を自由にできません。地主が土地売却のタイミングを計っていたり、使う予定を立てている場合は、借主に有利な借地権を設定しない方がいいです。

 

一方で、借地の土地活用のメリットとしては地主が特別出資しなくてよいという点があります。土地の整備が必要な場合、借主が整備費を負担して地代から差し引くというものと、地主が整備費を負担して地代に上乗せするものがあります。

 

どちらの場合にしても、初期投資が無いので、安定的な地代収入が見込める形になるのです。何といっても契約期間中は確実に固定資産税を上回る収益があるので、土地を持っている人に最もお勧めできる方法の一つと言っても過言ではありません。

 

自己使用

土地の有効活用を考える際、自己使用する場合でも、不動産が有効活用の方法の一つであると言えます。一般的な賃貸経営だと当然収益が発生するので、不動産を多く所有している、あるいは、大規模な土地を所有している地主の場合賃貸経営がいいのですが、そうでない場合は、まずは自分で使ってみて考えるというのも一つの手です。実際に使ってみることでその土地のメリットデメリットが浮かび上がることもあります。

 

また、賃貸の場合、自己使用として考えていないと、空き部屋をただただ作ってもてあますことになり、その分の投資金額は借金として残ってしまいます。返す当てが全くない場合は冒険しないのも一つの手です。まずは、自宅としての有効活用です。更地に住むには自宅を建てるほかありませんが、現在住んでいる住宅から賃貸収入を得てローンを返済したり、売却して資金を作れる可能性があります。

 

既に家が建っていれば、自宅とどちらに建物需要があるのか判断したうえで要らない方を売却するという方法があります。リフォームやリノベーションさえすれば、十分住むことが出来るのなら、初期投資がほとんどいらず安心してもう片方を売却する考えに至ります。

 

次に別荘にするという方法です。普段は住まないので、本来負担しなくていいはずの余分な固定資産税を負担しないといけないデメリットがありますが、実家を相続した場合など、処分してしまうと親戚一同が集まる場所が無くなってしまうなどの場合、こういった別荘として所有するという方法が活きてきます。この場合、親戚一同で税金を分配負担すれば、さほど1人当たりの負担は出ないので、土地活用の一つの方法であると言えます。

 

最近では、都市部と郊外それぞれ一つずつ家を持ち、週末や休暇時に利用するといった流行もあります。圏外にある場合、旅行してホテルや旅館に泊まることなく、誰にも気を遣わなくていい自己所有の家に寄れるのは、精神的にも余裕が出来余計な心配をせずに旅行を楽しめます。費用も安く済みますし、ありがたいです。

 

子供が地元に戻ってきたときに住宅で負担が掛からないように親がそれまで所有しておくという方法もあります。

 

このような将来設計を見越したセカンドハウスとしての自己使用は立派な土地活用であると言えます。急いで不動産の処分を考えずに、将来を見据えた対応をしましょう。

 

売却

不動産は流動性が低い資産です。このため、売買には早くても数カ月の時間を要さなければならず、そもそも相手がいないといくら待っても売れることは有りません。持っているだけで土地の値段が上がり続けたバブル時代ならまだしも、長らくデフレーションが続く現代では、土地を持っているだけで一定のリスクがあると言っても過言ではありません。

 

一方で、資産を持っていても価値を体感できるかというと微妙な面があります。基本的には買い手が現れた場合、なるべく売却した方がいいでしょう。賃貸契約できればいいのですが、よほど立地条件などが整っていない限りはそもそも買い手が見つからないことが日常茶飯事です。また、不動産を売却することによって現金に換えることで、固定資産から流動資産へ変換します。

 

お金によって資産運用をより具体的に考えられるといったメリットがありますが、いったん売却してしまうと、公共事業での協力でない限り控除を受けることが出来ません。その売却益次第で譲渡所得税を支払わなければならず、また、不動産業者には仲介手数料などを売却益に関係なく支払わなければなりません。実際の資産価値よりも確実に目減りしてしまうことが避けられないのです。

 

日本では景気低迷が長く続いてしまったので、軒並み低金利で不動産を持っているだけで資産を増やすのは難しいです。円安傾向が進んでいるので円を保有しているデメリットもありますが、現金としてのメリットがあるので、これを金融資産に換えれば、不動産を元手に配当収入を得られる点があります。もちろん土地そのものの価値が一瞬でなくなってしまう可能性もゼロではないので、なるべくリスクが少ない方法での土地活用の考えが必要になってきます。

 

あえて現金を再び新たな不動産に換えて土地を転がしていくのも一つの方法です。この場合は、非常に難易度が高く、過去に似たような経験をして成功しているか、信頼できるブレーンが近くにいる以外はまず手を出さない方がいいでしょう。土地活用はあくまで資産の有効活用の一つです。

 

不動産というよりは、資産全体の一つとして大きな枠組みで捉えることで、より広い視野で全体を見ることが出来ます。売却はそのうちの一つの方法に過ぎないので、現状その土地をどうしたいのか考えて、どうしても売りたいものでなければ敢えて持つというのもあります。

 

まとめ

土地活用の方法は非常に多く多岐にわたります。誰もが最適な方法をとって成功を収めたいですし、収益を上げたいです。その一方で、リスクはどの方法をとっても多かれ少なかれついてくるのですぐに決断することは難しいと言えます。このため、土地を持っている人の中には何もせずに税金だけを支払うという人が結構多く見えます。

 

考えた末に敢えて持っているというのであれば、それはそれで一つの土地活用でありますが、有効活用かというと疑問が浮かびます。

 

もちろん資産運用にリスクは伴いますが、ただ持っているだけで支払うリスクとどちらが怖いのかを熟考したうえで判断するといいでしょう。一気に判断できないにしても半年や1年という長いスパンで判断していけば自ずと利用方法を絞ることが出来ます。

 

今は成功者として見える人でも必ずリスクと戦いながら収益を得ているのです。どのような利益を得たいのか考えなしで収益を得ることは非常に難しいと言えます。最終的にリスクを背負ったとしても不動産をどうしたかったのか明確なビジョンを持ち、その通り行動していれば、最悪の結果はまず防げます。もちろんそのようにならないために綿密に作戦は練る必要はありますが、短期間で利益を大幅に上げられないので、最終的な目標をなるべく具体的に決めておく必要があります。

 

最終的な目標を決めたらそこに至るまでどのような目標を達成しないといけないのかという小さな目標を計画しましょう。この目標の数はなるべく多い方がより全体の計画が具体的になり、明確なビジョンとして周りの賛同が得られやすいです。

 

計画的に段階を踏んで1つずつ目標を達成していくことがいいでしょう。一人で行うには限界があるので、なるべく多くの人を巻き込んで同じ目標に向かって走っていくことが大切になります。いったんは不動産を運用して収益を上げたうえで、売却して現金化するといった目標や、ほかの資産に換えてそのまま相続させるといった目標など様々な方法がありますが、どれが正解なのかは、実際にやってみないと分かりません

 

まずは自分自身で考えて、先を見据えた不動産運用について考えるのがいいでしょう。助けになるのが、不動産業者が実施している査定見積もりです。これによりお金の面で見積もりといったサポートを受けられるので、目安として利用するのがいいでしょう。