不動産売却にかかる仲介手数料と諸費用について

 

不動産取引を行う場合、土地や建物といった資産を売却しても売却代金がそのまま売り主の手元に残ることはありません。売却価格から様々な費用を捻出しなければならないため、実際には売却価格より少なくなってしまうのです。

 

費用はその不動産や取引内容によって発生したり金額がまちまちだったりするため、一概にいくらと断言することはできません。

 

費用の中でも代表的なものが不動産会社への仲介手数料で、ほとんどの場合、売却価格の3%ほどを支払うことになります。中には不当に高額な仲介手数料を請求する業者もいるので、消費者としてトラブルを避けるためにも仲介手数料の内容についてよく知っておくようにしましょう。

 

仲介手数料

一般の人が所有している不動産資産を売却しようとした場合、専門知識も販売経路も営業ノウハウも、スムーズに売却するために必要なスキルを持っていないことがほとんどです。自分だけの力で土地や建物を売却するのは非常に困難であるため、不動産売買の専門家である不動産会社に仲介を依頼することになります。

 

仲介を依頼すると、売り主の希望を聞きつつ様々な方法で営業活動を行い、該当の物件ができるだけ早く高く売れるようにサポートを行ってくれます。

 

不動産会社は、もともとパイプのある顧客やインターネット広告などに物件を紹介し、様々な分野で購入希望者を募ります。営業活動の結果購入希望者が現れ、売り主と売買契約を成立させることができれば、その成功報酬として仲介手数料を不動産会社に支払うことになるのです。

 

一見すると売り主にだけ発生するような内容に見えますが、実際には物件を購入した買い主も不動産会社への仲介手数料を支払っているので不動産会社は2重に手数料を得ていることになります。

 

もちろん法律で認められているやり方なので問題はありませんが、仲介手数料の金額については妥当性があるかどうか確認しておいた方が良いでしょう。

 

仲介手数料は、売買契約が成立することで発生するという特徴を持っています。つまり、購入を検討している人が現れ、その人と売り主が対面して打ち合わせを行うだけでは仲介手数料を支払う義務はまだありません。購入希望者を見つけるために不動産会社が行った広告掲載などについても、その費用を負担する必要もないのです。

 

買い主が最後に翻意して購入を取りやめることもあるので、成功報酬としての意味合いが強い仲介手数料は確実に売買契約が結ばれてから支払い義務が生じるということを覚えておきましょう。

 

また、仲介手数料は不動産会社が独自に設定するものなので、売り主や買い主に不利になってしまうこともあります。消費者が不当に不利な条件を押し付けられないようにするため、仲介手数料は法律によって上限が設定されています。ここで定められているのはあくまでも上限なので、その範囲内で不動産会社は仲介手数料の金額を自由に設定することができるのです。

 

中には仲介手数料を無料にしている物件や不動産会社などもありますが、法律違反を行っているわけではないので安心してください。

 

 

多くの不動産会社の場合、当然ながら自社の利益を大きくするために上限ギリギリの仲介手数料を設定しています。法律の上限を守って設定している限り売り主や買い主が金額について文句を付けることはできませんが、金額が非常に高いこともあって何とか値引きできないかと考える人も多いでしょう。

 

仲介手数料は売り主と買い主双方に対して請求している不動産会社が多いため、その場合は値引き交渉に応じてくれる可能性も残っています

 

もし買い主が他の不動産会社などから紹介されている場合は、売り主が売却の仲介を依頼した不動産会社にとっては売り主からの仲介手数料しか得られないため、値引きに応じてくれる可能性は低いと言えます。

 

ただ、近年は空き家が増えていることが社会問題になっていることからも分かるように、不動産の供給が需要よりも過剰になっている地域も多くなっています。このため、他の不動産会社と差別化を図って顧客獲得を進めたい不動産会社は、消費者が嫌がる仲介手数料を値引きするサービスを実践するところも多くなっているのです。

 

もちろん、不動産会社にとって仲介手数料は会社を経営する上での大きな収入源の一つなので、あまり強気な値引きはできないのが現実です。買い主を自分の会社で見つけてきた場合に売り主もしくは買い主のどちらかを手数料無料にするケースや、双方の手数料をそれぞれ半額にするケースがよく見られます。

 

買い主を他の不動産会社から紹介された場合、売り主の手数料のみを半額にするというケースもあります。この場合は不動産会社にとって収入が単純に半減してしまうため、薄利多売で利益を得るしかありません。このため都市圏など不動産売買が活発な地域でなければ実践するのは難しく、地方ではあまり見られない値引き形態だと言えます。

 

仲介手数料を不動産会社に対して支払うタイミングですが、基本的には売買契約が成立した日ということになります。実際には日にちをキッチリ合わせるのは難しいため、契約成立時の他に決済時などに分割して支払うというケースもよく見られます。

 

売買契約が一度成立しても様々な理由で後日解除になってしまう事例もあるため、このように分割スタイルで支払うケースも多くなっています。

 

売り主という立場で考えると、契約に従って売却代金を受け取り、その中から手数料を不動産会社に支払う形が理想となります。支払い方法については、事前にしっかり不動産会社に確認しておくようにしましょう。

 

費用発生のタイミング

所有する土地や建物などを売却すると決めた場合、特定の不動産会社へ仲介を依頼して実際に売り出しを始めるまでは費用は特に発生しません。ただ、売り出しが始まる前に引っ越しを行う場合などは費用が発生することもあります。費用によっては不動産売却後の資金計画に影響を与えることもあるので、どのような費用がどんなタイミングで発生するのか確認しておきましょう。

 

まず費用の代表的なものとして挙げられるのが、売買契約成立時に発生する諸費用です。売買契約を交わすと、契約書に収入印紙という専用の書類を貼りつけなければなりません。不動産売買は成立すると印紙税を納める必要があるのですが、それの代わりとして収入印紙を使用することになります。印紙税額は売却価格によって異なるので一概には言えませんが、不動産の種類や売却の形態などによって左右されるので注意しておきましょう。

 

ちなみに、売買が成立すると買い主から売り主に対して売却価格の10%前後を手付金としてまず支払うことになります。

 

もしこの手付金を現金で直接受け取る場合は、発行する領収書にも収入印紙の貼り付けが必要となります。収入印紙代にかかるコストを節約したり、手付金の支払いを確実に行ったことの証明とするため、現金支払いではなく銀行振込で行うケースもあります。

 

どちらで手付金を支払うかは買い主の意向によるところが大きいので、事前に確認しておくと良いでしょう。契約書を取り交わした段階で、不動産会社に対して仲介手数料を支払うケースも多いので、同じく不動産会社に支払いのタイミングを確認しておきましょう。

 

売却代金の決済と不動産の引き渡し時に発生する費用としては、登記費用や仲介手数料などが挙げられます。不動産の売買では決済と登記、それに不動産の引き渡しを全て同じ日に行ってしまうのが一般的です。登記に関しても登録免許税が必要となり、所有権移転登記は金額が高いため買い主が負担するのが慣習となっています。

 

土地や建物にローンの支払いが残っていたり、登記簿上に登録されている住所と実際の住所が異なるような場合は売り主が登記費用を負担することもあります。いずれの場合も登録免許税自体は1,000円程度と安いのですが、登記には司法書士が絡んでくることも多く、その場合は司法書士への報酬も10,000円程度必要となります。

 

仲介手数料は、上述したとおり売買契約の成立に対する成功報酬のような形で不動産会社に支払うものですが、契約が成立した際に分割で一部を支払っている場合はその残りを支払うことになります。契約成立時に全く支払っていない場合は、このタイミングで支払うことになります。

 

売却後に発生する費用としては、不動産を売却したことで利益が発生した場合に譲渡所得税を納める必要があります。基本的には譲渡所得が発生すれば確定申告が必要となり、不動産を売却した年の翌年2月から3月までに税務署へ申告することになります。

 

これによって適切な所得税を納め、さらに住んでいる地域の自治体から住民税も請求されることになります。不動産の種類によっては、売却した際に利益が出たとしても控除が受けられるケースもあるので、特例条件などを確認しておきましょう。

 

その他のタイミングで発生する費用としては、まず最初に述べたように引っ越し費用が挙げられます。住んでいる住宅を売却する場合、当然ですが新しい家への引越しが必要となります。引っ越しのタイミングによって費用発生のタイミングも異なり、引っ越しに際して不用品が出れば処分費用やリサイクル費用なども必要になります。

 

また、建物などを売却する際には、できるだけ綺麗な状態に掃除しておいた方が購入希望者が見つかる可能性が高まります。そんな場合は専門業者にハウスクリーニングを依頼することもあり、一般的な住宅であれば約10万円ほどの費用が必要となります。

 

さらに、築年数が経過しているような古い家の場合、リフォームしなければ買い手が付かないことも多いです。どの部分をリフォームするのかは売り主が決めることになりますが、その工事内容に応じて費用の額はかなり異なります。

 

不動産としての価値がほとんど無いような建物が建っている場合、それを解体して更地として売り出すこともあります。この場合は建物の解体費用や更地にするための整地費用などが必要になります。近隣の他の住宅や土地との境界が不明瞭な場合や登記簿上の面積と異なる場合は、売却する際に土地家屋調査士などの専門家に依頼して測量や境界確定を行うこともあります。

 

こういった資産の価値にも影響するような作業の費用は高額になりがちで、不動産の広さなどにもよりますが30万円を超えるようなケースもあります。

 

まとめ

このように、土地などの不動産を売却する場合には単純に売却益を得られるだけでなく、様々な費用が発生するので注意が必要だと言えます。売却益をそのまま当てにしてその後のお金の使い道を決めてしまうと、思った以上に費用が多く発生してしまって手元に残ったお金では足りなくなるなど、困った事態にもなり兼ねません。

 

このような事態を防ぎ、得られる売却益を正しく想定してその後の資金の運用計画を立てるためにも、土地などの売却に際して必要となる費用を知っておくことが大切です。

 

土地などの不動産を売却するにあたって、最も金額が高い費用と言えば不動産会社へ支払う仲介手数料が挙げられます。

 

知識や営業ツールを持たない売り主が自力で一般の購入希望者を見つけるのはまず無理なので、基本的には売り主が自由に不動産会社を選んで仲介を依頼することになります。

 

不動産会社は不動産売買のプロとして専門知識やインターネットツールなどを活用し、売り主が満足する購入希望者を見つけ出してくれます。

 

売り主が自力で営業活動をするよりも遥かに効率が良いため、土地などを売却したい場合には不動産会社へ仲介を依頼する売り主が多いのです。仲介を依頼した以上、めでたく売買契約がまとまれば仲介に対する謝礼を支払う必要があります。これが仲介手数料と呼ばれるものであり、不動産会社がそれぞれ独自に設定した金額を売り主と買い主がそれぞれ支払うことになります。

 

手数料の具体的な金額に関しては、法律が定めた上限の範囲内であれば不動産会社が自由に決めて良いことになっています。顧客の獲得を目指して、仲介手数料を半額や無料にしている不動産会社もあるため、少しでも費用を節約したい場合は、手数料を無料にしている不動産会社を探して依頼するのも一つの方法です。

 

仲介手数料以外で発生する費用としては、まず売買契約を成立させた際にかかる印紙税や、買い主から売り主に対して支払われる手付金などが挙げられます。手付金は現金の他銀行振り込みなどで支払われるケースもありますが、支払い方法に応じて費用の額も変わってきます。

 

土地などの不動産の決済や引き渡しの際に発生するのは、その不動産の所有者情報を変更するための所有者移転登記などの登記費用が挙げられます。

 

登記費用は正しく言えば登録免許税と呼ばれる税金で、その登記の内容によって売り主と買い主のどちらが費用を負担するか、費用の金額がいくらになるかなどが異なります。登記に関する手続きなどを司法書士に依頼する場合は、司法書士に対する報酬なども費用に含まれます。

 

土地などの不動産を売却した後、利益が出た場合は税金を納めなくてはなりません。給与収入以外で収入を得た場合には、毎年所定の期間内に確定申告を行って適切な税金を納める必要があるのです。ただ、土地ではなく住宅用の家屋などを売却した場合には、一定の条件を満たせば数千万円の控除を受けることもできます。

 

売却益が出た場合の申告や納税については複雑で分かりにくいので、気になる場合は自治体や税務署などに確認してみましょう。

 

さらに、

  • 売却に際して引っ越しを行ったり
  • ハウスクリーニングやリフォーム
  • 家屋の解体や整地、測量など

を行えばそれに応じた費用が発生します。これらの費用は必要に応じて売り主が自分の判断で行うものであるため、必ず必要になる費用という訳ではありません。

 

しかし、こういったことを行っておいた方が土地や家屋などの不動産の人気が高まり、購入希望者が見つかりやすくなるというメリットもあります。売り主は経済的な事情やコストパフォーマンスなどをよく検討したうえで、実践するか否かを決めるようにしましょう。

 

土地や建物を売却する場合、必ずしも専門の不動産会社に仲介を依頼しなければならないと決まっているわけではありません。自分で全ての手続きを行う自信があれば、仲介を頼まなくても構わないのです。ただ、その場合は契約書の作成から締結、登記に交渉など全て売り主と買い主が自分で行う必要があります.。

 

全ての手続きを自分でやるのは大変ですが、うまくやり遂げれば仲介手数料だけでなく様々な費用を節約することも可能です。

 

ただ、個人間での取引はトラブルが起きやすいのも事実であり、取引や契約内容が法律に反したりしていないか、取引対象となる土地や建物に関して不具合などはないか、あればそれを売り主と買い主の双方が納得しているかなどをしっかり確認する必要があります。

 

こういったことは個人間では難しいことも多く、当事者間の意志の確認や不正の予防などを行うのも不動産会社の大きな役割の一つだと言えます。

 

手数料や費用などがある程度かかるとしても、専門家にサポートをお願いするのは取引において大きなメリットにもなるでしょう。