知っておきたい!家や土地にかかる税金とその計算方法

家や土地などの不動産には様々な税金が掛かりますが、それは不動産の取得時や売却時はもちろん、所有中にかかるもの、相続時にかかるもの、贈与時にかかるものなど、状況によって様々です。

 

例えば、不動産の取得時には消費税や印紙税、不動産免許税、売却時には所得税や住民税、印紙税、所有している場合には固定資産税、相続や贈与をした場合は相続税や贈与税などが課税されます。

 

こうした税金の計算や確認方法などは複雑ですが、要点を抑えておけば意外と理解しやすいものです。どんな状況で、どのような税金が必要かを知っておくと、様々な状況で役に立ちますので、節税方法などと合わせて解説しましょう。

不動産にかかる税金の種類

不動産にかかる税金には様々な種類がありますが、一般的によく知られている税金には家屋や土地などの不動産に対して課税される固定資産税があります。

 

そもそも資産には、現預金や貴金属、車など取得や処分が比較的容易にでき、かつ動かせる資産である「動産」と、取得や処分が難しく、動かす事が困難である「不動産」に分類されます。

 

主な不動産と言えば家屋や土地などが思い浮かびますが、借地権や地上権、賃借権などに代表される土地の上に存する権利なども不動産の一つです。

 

固定資産税は、そうした不動産のうち、土地であれば宅地、田畑、池沼、山林、原野その他の土地(雑種地)など、家屋であれば居住用の住宅、事業用の店舗や倉庫、工場、その他の建物などに対して課税される税金です。なお、事業用として使用している資産で、それにかかる減価償却の金額を所得の計算上、必要経費や損金としている償却資産も固定資産税の対象となる場合があります。

 

そして固定資産税は、対象となる不動産の所在地がある市区町村において毎年課税される税金です。固定資産税の計算は、一般的に計算の基礎となる固定資産税評価額に税率を乗じて求めますが、その評価額は土地と家屋で計算方法が異なります。土地は基本的に地価が変動しなければ評価額も変動しないという特徴がありますが、家屋は使用による劣化、簡単に言うと徐々に古くなり価値が減少していく為、使用期間が長く使い古された家屋ほど評価額は減少していきます。

 

つまり、首都圏など便利な土地や新築の家屋の方が評価額は高額になりやすく、結果、税金も高くなるという特徴があります。

 

また、固定資産税と同じような税金に都市計画税があり、これは都市計画によって決められた地域(市街化区域)にある不動産に対してのみ課税される税金を言います。この市街化区域は一般的に市街化が進んでいる地域であって、その地域に土地や家屋を所有している人はその利便性を享受していると考えられている為に課税されます。

 

それぞれの税率は、固定資産税は1.4%となりますが、財政が厳しい市区町村においてはこれを超える税率が適用される場合もあります。都市計画税は最高税率0.3%の範囲で適用される事となっています。

 

ただし、毎年課税される固定資産税と都市計画税の評価額については、その適正額を算出する事務作業は膨大であり、課税する市区町村で毎年事務手続きを行う事は困難であるという事情から、評価額は3年に1回行われる評価替えによって適正額が計算されます。この評価替えにより、原則として3年間は同じ評価額、同じ税額となりますが、評価額の計算が地価や物価、建築コストなどの増減といった外的要因に起因している為、そうした不動産の価値を示す金額が大きく増減した場合は、例外的に3年を待たずに適正な評価額に補正されます。

 

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の登記簿上の所有者に対して課税されます。

 

登記簿とは、土地や家屋の所在地や面積、取得日、権利関係などの情報を記載した記録を言い、不動産の所在地を管轄する法務局で管理されています。通常は、新築や売買、贈与、相続などで所有権が変更された場合は、この登記簿に登記をします。これを怠る事は所有権を放棄している事と同じであり、勝手に売却されるなどトラブルに巻き込まれる可能性もあります。

 

つまり、年の途中で取得した場合、1月1日時点では所有していない為、取得した年の固定資産税と都市計画税は課税されません。ただし、売買によって取得した場合では、1年間の税額をそれぞれの所有期間に応じて按分するなどして、納付義務がない買主も税額を負担する事が一般的です。

 

もし、不動産を共有して所有している場合は、登記されている全ての名義人が連帯して納付義務を負うことになります。これは持分で按分した税額の納付義務ではなく、全額の納付義務を全員で負う事になる為、持分が多い名義人やそこに居住している代表者など誰か一人の共有人が納付した場合は、他の共有人は納付する必要はありません。

 

しかし、反対に共有者同士で負担する割合を決めていたとしても、誰か一人がそれを納付しなかった場合、既に納付した共有人が請求されるケースもありますので、注意が必要です。

土地の税金と地目と現況

固定資産税と都市計画税の税額の計算に大きな影響を与えるものが、土地の立地と地目です。

 

地目とは用途のことであり、その土地が宅地として使用されている場合や田畑として使用されている場合、更地となっている場合などでは評価額が異なります。

 

この地目は登記簿に記録されており、宅地や山林、農地などの田畑、手入れ(開墾)されていない原野、その他の雑種地など複数の地目があります。これにより同じ広さの不動産であっても、首都圏にある居住用の宅地と地方の山林では評価額が大きく異なる事になります。もちろん、立地も評価額に影響し、使いやすい地目で立地が好条件である場合は評価額も高く、その反対であれば評価額は下がります。

 

ただし、税金の計算においては、同じ地価、同じ地目、同じ広さであったとしても税額が異なる場合があります。市区町村は、固定資産税の対象となる土地がどのように使用されているかを現況調査しますが、例えば登記簿上の地目が農地であるのに実際は荒れ地となっているなら農地として課税する事は不適切ですし、宅地でない地目に家屋が建っていたら宅地として課税しなければ不公平です。これを現況主義と言い、調査によって登記簿上の地目ではなく、実際に使用されている状況に即した評価額を算出し、適正で公平な課税を実現するために行われます。

 

そうした考え方からすれば、利便性の高い土地が集まって市街地を形成すると道路などが整備され、ますます利便性が高くなり、それが高い評価額に繋がって税額が高くなるのは当然の理屈と言えます。反対に利便性に乏しい山林、田畑などは税率こそ変わらないものの、耕作などの用途に限定されており、他の活用方法がほぼない事から評価額は低く、税金も安くなる傾向にあります。

 

さらに、個人の所有物であっても農地は用途について非常に厳しく制限されており、売買する場合や貸借する場合、転用して他の用途に使用する場合などで許可が必要となる事も評価額を下げる要因です。こうした制限は食糧の自給という重要な役割を担う優良な耕作地を保護する為に行われているもので、農地を安易に転用、売買をする事は国民生活にも影響する問題でもある為、他の地目とは区別され評価額が低くなっています。

 

このように、地目の違いはもちろん、市街地からの距離や利便性などは評価額の計算において大きく影響するものです。

 

また、固定資産税と都市計画税では、居住用の家屋が建っている土地に対して評価額を大幅に減少させる特例があります。

 

これを住宅用地の特例と言い、居住用の家屋の敷地として使用されている土地のうち家屋の総床面積の10倍までの土地(専用住宅)、または家屋の床面積の4分の1以上が居住用である敷地として使用されている土地のうち、定められた一定の割合をその面積に乗じて算出した面積に相当する土地(併用住宅)に該当する土地(住宅用地)について、特例として算出された固定資産税と都市計画税を減額し、納税者の負担を軽減する制度です。

 

なお、併用住宅に乗じる割合は家屋の種類と居住部の割合(居住部の床面積を家屋の総床面積で除した割合)によって区分されており、家屋が地上5階建て以上の耐火建築物である場合とそれ以外の家屋に分類されます。前者では、居住部の割合が4分の1以上、2分の1未満である時の割合は0.5、それが2分の1以上、4分の3未満である時の割合は0.75、居住部の割合がそれ以上である時の割合は1.0となります。後者では、居住部の割合が4分の1以上、2分の1未満である時は0.5、それ以上である時の割合は1.0となり、前者の場合と比べて2分の1以上、4分の3未満の区分がありません。

 

軽減される税額の計算方法は、住宅用地において家屋1戸につき200平方メートルまでの小規模住宅用地と、それ以外の一般住宅用地とで異なります。小規模住宅用地では、固定資産税は税額の6分の1、都市計画税は税額の3分の1に減額され、一般住宅用地では、固定資産税は税額の3分の1、都市計画税は税額の3分の2に減額されます。このように、住宅用地の特例を利用する事は高い節税効果があります。

築年数で変わる!?家にかかる税金

不動産のうち土地は存在する事に価値があり、新しい古いという概念はありません。しかし、家屋は老朽化しますし、修繕や取り壊しなどもできる事から、土地とは異なる取り扱いが求められます。それは仮に現在においてその家屋を新築する場合どのくらいの費用がかかるか、そして新築してからどのくらい古くなったかという点を数値化し、評価額に反映させる事であり、簡単に説明すると、その家屋を新築する場合の費用に築年数に応じた経年減点補正率を乗じて固定資産税評価額を計算します。

 

新築すると仮定した場合の費用は、時代の物価変動による影響を3年に1回の評価替えにおいて反映させます。これにより、物価に変動が無い場合は築年数が増えれば増えるほど評価額が下がり、結果として税金も安くなります。

 

新築してからどのくらい古くなったかという点は、新築してからの築年数(経過年数)に応じた経年減点補正率を乗じる事で評価額に反映されます。

 

家屋の耐用年数は構造によって異なるため、評価額に影響する経年減点補正率は構造別に定められており、一般的な木造家屋では新築から5年経過すると補正率は0.64、10年経過すると0.49、20年経過すると0.2となり、それ以降は建物を取り壊すまで補正率は0.2のまま変わりません。

 

一方、RC造(鉄筋コンクリート造)は耐用年数が長く、10年経過すると0.6386、20年経過すると0.5509、40年経過すると0.3754であり、60年経過してやっと0.2となります。

 

なお、どれだけ年数が経過してボロボロに朽ち果てた家屋だったとしても、税金には限度が設けられており、家屋を新築する場合の費用の2割を下限とされています。その2割に達するまでの期間は、前述のように木造家屋なら20年、RC造なら60年と構造によって異なります。

 

例えば、同じ築30年の家屋でも、木造であれば様々な箇所に傷みが生じ、総じて市場価値は低くなる傾向にあるため税金も安くなりやすいですが、それがRC造であれば木造に比べて頑丈な造りであるため、市場価値も低くなりにくく税金もなかなか安くならないと考えると理解しやすいでしょう。

 

ちなみに、新築した家屋にかかる最初の固定資産税は、構造に関係なく、家屋を新築する場合の費用の8割とされており、そこから限度である2割になるように3年に1回の評価替えで安くなっていきます。

 

また、新築した家屋については、一定期間に限り固定資産税が減額される制度があります。この固定資産税の軽減措置の適用要件は、家屋の床面積が50平方メートル以上、280平方メートル以下、それが賃貸している物件であれば40平方メートル以上、280平方メートル以下であり、居住用として使用している床面積が2分の1以上であることです。マンションなどの場合は、登記されている専有部の床面積に、通路や階段などの共有部の床面積の持分に対応する面積を加算した床面積で判断します。

 

家屋が地上3階建て以上の耐火または準耐火建築物である場合は、5年度分の固定資産税額が2分の1に減額されますが、必要書類を添付した固定資産税減額申告書を提出する必要があります。それ以外の家屋については3年度分の固定資産税額が2分の1に減額され、いずれの場合においても減額される固定資産税の限度は1戸あたりの120平方メートルにかかる税額となります。なお、毎月定期的に居住するセカンドハウスも軽減措置の対象となりますが、別荘など保養のために利用する家屋は対象とはならない点に注意して下さい。

 

そして新築した家屋が長期優良住宅に該当する場合は、固定資産税の軽減措置の適用期間が2年間延長されます。長期優良住宅とは、構造等の劣化や高齢者、省エネルギー等への対策のほか、耐震性、可変性、維持管理の容易性および良好な景観の形成への配慮などを定めた長期優良住宅の普及の促進に関する法律に適合した家屋を指し、長期優良住宅の認定を受けた家屋は認定計画に基づいた建築や維持保全が行われます。この認定を受ける事で、固定資産税だけでなく所得税や登録免許税、不動産取得税なども減額されます。

税金は公的書類で調べられる

固定資産税や都市計画税は、所得税や相続税など納税者自らが所得を計算し、税金を申告するわけではなく、市区町村で計算した税額を固定資産税納税通知書で知ることになります。実際に納税者が固定資産税や都市計画税を計算しようと思っても、土地であれば固定資産税路線価などを、家屋であれば家屋を新築する場合の費用を算定するだけでも大変な労力が必要となり、非常に困難です。

 

では、自治体が勝手に計算した固定資産税や都市計画税について、そのまま信用して払いたくない、固定資産税評価額や計算過程を知りたいという人はどうすれば良いのでしょうか。それは市区町村から発行される公的な書類によって確認する事ができます。

 

まず、固定資産税や都市計画税は毎年5月から6月にかけて、同年の1月1日時点の所有者に対して不動産の所在地があるそれぞれの市区町村から固定資産税通知書が送付されます。これは固定資産税や都市計画税の納税額が記載された固定資産税通知書に、その税額を計算する際の基となった情報が記載された固定資産税課税明細書が添付されており、これらが固定資産税や都市計画税の詳細を確認できる公的な書類となります。さらに固定資産税や都市計画税を納付する際にも必要となりますが、再発行される書類ではありませんので、紛失する事のないように注意して下さい。

 

課税明細書は、不動産の内容と所在地、1月1日現在の現況地目や住宅用地の区分、不動産の地積や床面積、さらに不動産の評価額、前年度の課税標準額、本年度の課税標準額、固定資産税および都市計画税の税額のほか、住宅用地の特例や新築家屋の軽減措置の適用の有無が記載されています。

 

この固定資産税通知書や課税明細書は、1月1日時点の所有者に対して送付される事から、例えば年の途中に売買などによって不動産を取得した場合は、1月1日時点の所有者から受け取らない限り、固定資産税や都市計画税の詳細を知る事はできません。

 

そうした場合は、市区町村役場で固定資産税公課証明書を申請する事で、その詳細を知る事ができます。この公課証明書は固定資産課税台帳登録事項証明書と呼ばれ、土地や家屋のほか償却資産も対象となり、それぞれの公課証明書で記載される内容が異なります。

 

土地公課証明書では、所有者の住所や氏名、土地の所在地、地目や地積、評価額、課税標準、固定資産税および都市計画税の税額が記載されています。家屋公課証明書では、所有者の住所や氏名、家屋の所在地、家屋の種類、構造、床面積、評価額、課税標準、固定資産税および都市計画税の税額が記載されています。

 

よく公課証明書は固定資産評価証明書または名寄帳の写しと混同されますが、それぞれ違いがあります。

 

そもそも公課とは税額を意味するため公課証明書には税額が記載されますが、固定資産評価証明書は公課証明書と同じく固定資産課税台帳登録事項証明書であり、固定資産を評価する為の書類なので固定資産税および都市計画税の税額は記載されていません。反対に名寄帳の写しは、固定資産を評価する為ではなく、所有する物件の詳細を確認する書類であり、公課証明書や課税明細書とほぼ同じ内容が記載されています。

 

公課証明書は、所有者の個人情報が記載されている為、原則として所有者本人にしか交付されません。第三者が取得する為には所有者の委任状を準備するか、あるいはそれぞれの市区町村によっては年の途中で所有者として登記した場合などで交付されるケースがあります。その場合、運転免許証などの本人確認ができる書類のほか、登記簿謄本や売買契約書などが必要となります。

 

登記簿謄本は、不動産の面積や権利関係といった情報を記録した登記簿を複写し証明した書類を言い、登記事務をパソコンで処理していない登記所において交付されます。登記所が登記事務をパソコンで処理しており、それを印刷した書類を登記事項証明書と言い、登記簿謄本と比べて証明される内容に相違はありません。その為、パソコンが普及した現在では、登記簿謄本が必要と言われた場合は登記事項証明書を用意する事になります。

 

こちらは公正な不動産取引を目的とする書類であるため、誰でも取得する事ができます。

公的書類で税額が確認できない場合

不動産を取得する前など公的な書類で税額を確認する事ができない場合は、それが土地であるなら路線価や地積などから概算の税額を計算する事ができます。

 

まず路線価とは、不特定多数が通行する路線(道路)に面する宅地の1平方メートルあたりの評価額を言います。これは土地の時価を計算する事が煩雑であるため、道路に値段を付ける事で土地の評価額を簡単に算出できるように定められたものです。

 

この路線価には、

  1. 相続税路線価
  2. 固定資産税路線価

の2種類があります。

 

前者は国税庁が不動産鑑定士の鑑定評価や実際に取引された売買価格などを参考に、毎年1月1日時点の評価額を毎年7月に財産評価基準書として公表するものです。後者は不動産の所在地がある市区町村が、1月1日時点の評価額を3月31日までに公表するものですが、毎年公表すると市区町村の事務負担が大きい事から原則として3年ごとに見直して公表されます。

 

ただし、首都圏など土地の価格が大幅に変動する場合は、それより早く見直しを行うケースもあります。

 

どちらも地価公示価格から目安となる評価額を算出でき、前者は地価公示価格の8割、後者は7割を乗じて算出する事ができます。なお、一般的に路線価と言えば相続税路線価を指しますが、ここでは固定資産税路線価を使用します。

 

土地の評価額は、路線価に土地の地積(面積)を乗じて求めます。しかし、土地の形状や隣接する路線の数などに応じて、さらに奥行価格補正率などを乗じるケースがあります。こうした評価額の計算は専門家でも難しいため、あくまで概算を求める点に留意して下さい。

 

つまり、固定資産税であれば「路線価×地積×税率(0.014)=税額」となり、さらに住宅用地の特例を適用する場合は、税額に6分の1(小規模住宅用地)または3分の1(一般住宅用地)を乗じて税額を求めます。都市計画税も「路線価×地積×税率(0.003)=税額」で計算し、住宅用地の特例を適用する場合、税額に3分の1(小規模住宅用地)または3分の2(一般住宅用地)を乗じて税額を求めます。

 

なお、路線価は資産評価システム研究センターの全国地価マップというサイトで調べる事ができます。

 

このサイトの使い方は、まずトップページにアクセスして「次へ」をクリックします。すると「全国地価マップご利用にあたって」というページが表示されますので、利用事項と利用時の留意事項を確認の上、職業を選択して「同意する」をクリックします。次のページでは、文字列や座標、画面に表示された日本地図、都道府県の一覧などから土地の位置を設定します。住所が分かる場合は文字列に住所を入力し、分からない場合は日本地図または都道府県の一覧から土地を探すと良いでしょう。

 

そして、その土地周辺の地図が表示されますので、地図の上部にある「固定資産税路線価等」が選択されている事を確認します。もし相続税路線価等が選択されている場合は、違う路線価が表示されてしまいますので注意して下さい。確認できたら、青または赤の矢印で表示されている土地に隣接する道路をクリックすると、画面の左側に路線価や修正率などが表示されます。

 

このサイトでは、

  1. 固定資産税路線価
  2. 相続税路線価
  3. 地価公示・地価調査

の金額が簡単に調べる事ができますので、固定資産税のみならず相続税や贈与税などの税金の計算に必要な路線価を調べる際にも便利です。

 

また、家屋の場合は、一般的にその家屋の売買金額の70%程度が課税対象の金額とされ、土地を活用するなどして借地権が付与されている場合は、30%の借家権割合を差し引いた分に課税される為、売買価格の50%程度が課税対象となります。この売買価格は、不動産の情報を扱うサイトや不動産屋のホームページなどから調べる事ができますし、不動産業者に尋ねてみると教えてくれるケースもあります。

 

つまり、その土地周辺にある同じ程度の地積の土地の売買価格に70%を乗じ、それが借地権がある土地であれば売買価格に50%を乗じて課税標準を計算し、算出された課税対象額に固定資産税の税率0.014と都市計画税の税率0.003、さらに住宅用地の特例を適用する場合はそれに応じた割合を乗じると、それぞれの税額を求める事ができます。

節税は可能!?土地と家の税金対策

土地や家などの不動産にかかる税金は他の税金よりも高額である場合が多く、できるだけ安くしたいものですが、そうした節税対策は費用を掛けて行うケースもあり、費用対効果を考慮しながら対策を考える必要があります。

 

固定資産税や都市計画税を安くする方法の中で最も節税効果の高い方法は、土地に居住用の住宅を建築し、住宅用地の特例を適用して固定資産税を6分の1、都市計画税を3分の1にする事です。

 

節税の為に住宅を建築する事は大きな支出を伴いますが、納税者の居住用であっても、賃貸アパートなどでも適用できる特例である為、賃貸物件として収入を確保し、節税を図る事も可能です。

 

また、分筆することで評価額を下げ、税金を安くする方法もあります。

分筆とは、1つの土地をいくつかの土地に分ける事を言い、分筆された土地はそれぞれ独立した土地となります。

 

分筆しただけでは地積(面積)も変わらず、合計の税額は変わらないと思うかもしれませんが、土地の評価額は固定資産税路線価に地積を乗じて計算します。その際に、土地の形状に合わせた各種補正率を乗じる事がありますが、分筆した土地の形状によっては補正率を乗じて評価額が減額されるケースもあります

 

例えば、角地の土地を分筆した場合、評価額の高い角地を含む広い一つの土地が、角地を含んだ狭い土地と角地を含まない評価額の低い土地に分かれる事になります。すると角地を含まない土地の方は評価額が下がる為、その分節税に繋がります。

 

ただし、分筆は土地の評価を下げる、つまり資産価値を下げる行為であるため、自己で使用し続ける予定があったり、相続や贈与を考えて評価額を下げておきたいなどの理由がない限り、売却や賃貸の際に不利になりますので、専門家などに相談した方が良いでしょう。

 

さらに、そもそも固定資産税を非課税とする方法も選択肢としてあります。公益性が高い土地であったり、市区町村や学校法人、社会福祉法人などに無償で貸し出すケースなどは非課税となる可能性が高くなります。

 

例えば、自己の所有する土地が生活用道路として使用されており、特段の制約もなく通行できる場合は公益性が高い土地に該当する可能性は高いですし、市区町村の中には公園として土地を貸してくれる人を募集している自治体もあります。同じように学校法人や社会福祉法人などに無償で貸している土地に対しては、課税対象から外す市区町村もある為、それぞれの自治体に無償貸借制度が確認してみる事も大切です。

 

もっとも、無償ではなくとも固定資産税や都市計画税の支出を補えるだけの賃料で貸し出せる事が一番簡単な節税対策であり、その場合は賃料に係る所得税等を考慮して判断すると良いでしょう。

 

もし、家屋を建築する前なら設備等のグレードを低くして評価額を下げると、それを基に税額が決まるため、長い目で見れば節税になります。設備等は、家屋調査終了後の適切なタイミングで追加や交換をすれば余計な支出を減らす事ができます。

 

他にも、住宅をリフォームする事で固定資産税が減額されるリフォーム減税という制度もあります。これは、耐震工事、バリアフリー工事、省エネ工事のいずれかのリフォーム工事を行った際に、一定の要件を満たした場合は翌年の固定資産税が減額されるという制度です。

 

適用要件は、耐震工事では昭和57年1月1日以前から所在する住宅を現行の耐震基準に適合させるための工事である事であり、バリアフリー工事では65歳以上または要介護、要支援の認定を受けている者、あるいは障がい者が居住している新築から10年以上が経過した住宅に対し、一定のバリアフリー工事を行い、工事完了後に床面積が50平方メートル以上となる事が必要です。省エネ工事では平成20年1月1日以前から所在する住宅に対し、窓の改修工事または平成25年の省エネ基準に適合する工事を行い、工事完了後に床面積が50平方メートル以上となる事であり、いずれの工事においても工事費が50万円を超えなければ適用する事はできません。

 

減額される割合は、耐震工事が2分の1、それ以外は3分の1となりますが、耐震工事と省エネ工事は当該家屋の120平方メートル相当分に係る固定資産税を限度とし、バリアフリー工事は100平方メートル相当分に係る固定資産税が限度となります。

 

まとめ

土地や家屋などの不動産は、活用方法がない程の荒地であっても、老朽化が激しく倒壊しそうな状況であっても、毎年固定資産税や都市計画税が発生します

 

居住用の住宅のように維持費として割り切れる税金であるならともかく、相続や譲渡、贈与などによって無償で取得した土地を活用する方法が見つからず、税金の負担だけが続くケースも多々あります。そうした場合は、前述した内容を確認し、負担を軽減する方法を探してみましょう

 

まず、【不動産にかかる税金の種類】では、不動産にかかる税金にはどのような種類があり、どんな不動産が対象で誰が税金を負担するのか。そうした税金の特徴とその計算方法、節税するためにしなければならない事といった内容が記載されています。

 

特に、固定資産税は土地や家屋に対して課税される事、都市計画税は市街化地域に不動産を所有し、利便性を享受している所有者が課税される事、それぞれ算出した評価額に税率を乗じて計算する事、3年に1回評価替えが行われる事、毎年1月1日時点の所有者が税金を負担する事などが重要となります。

 

次に、【土地の税金と地目と現況】では、固定資産税と都市計画税に大きな影響を与える地目と現況、および居住用の家屋が建っている敷地は税額が軽減される事について記載されています。

 

地目によっては同じ広さの土地でも評価額が異なる事、立地が良ければ評価額が高くなる事、登記上の地目と現況調査での地目が異なる場合は現況に合わせて課税される事、農地については厳しい制限があり、売買や転用する場合には許可が必要な事、住宅用地の特例により固定資産税が最大6分の1、都市計画税は最大3分の2に減額される事などを抑えておきましょう。

 

【築年数で変わる!?家にかかる税金】では、家屋の経過年数(築年数)によって税金が変動し、3年に1回の評価替えでは新築した場合にかかる費用と経過年数が評価額に反映され、一定期間においては固定資産税が減額される事が記載されています。

 

家屋の構造によって耐用年数が変わるため、それぞれの構造に応じた経年減点補正率が定められている事、RC造など頑丈な構造では評価額が下がりにくく税金が安い事、老朽化が激しい家屋でも新築した場合にかかる費用の2割より評価額が下がらない事、固定資産税の軽減措置の概要と長期優良住宅では軽減される期間が延長される事などがポイントとなります。

 

【税金は公的書類で調べられる】では、固定資産税や都市計画税の税額がどのようにして所有者に通知されるか、通知書を取得できなかったり、紛失した場合の公的な書類での確認方法、公課証明書や登記簿謄本について記載されています。

 

固定資産税通知書に添付されている課税明細書で固定資産税や都市計画税の詳細を確認できる事、再発行されないので紛失したり、売主から取得できなかった場合は市区町村から交付を受けた固定資産税公課証明書で確認できる事、公課証明書と固定資産評価証明書、名寄帳の写しは別の書類である事などを覚えておくと良いでしょう。

 

反対に【公的書類で税額が確認できない場合】では、固定資産税や都市計画税を公的な書類によらず、概算で計算する方法が記載されています。土地の計算に必要な固定資産税路線価とそれを調べる方法、家屋は売買金額の70%程度(借地権がある場合は50%程度)が課税対象となる事、それぞれの税額の計算方法などを覚えておくと、目安として概算額を計算する際に便利です。

 

最後に【節税は可能!?土地と家の税金対策】では、節税方法について記載されており、税額を減額する方法や非課税とする方法を紹介しています。

 

特に、固定資産税や都市計画税を大幅に減額できる住宅用地の特例や、耐震、バリアフリー、省エネなどの工事によるリフォーム減税の特例は節税効果が高いです。また、分筆や設備のグレードダウンで評価額を下げる方法や、無償賃貸などで固定資産税そのものを非課税とする方法も検討する価値がある方法と言えます。

 

このように、不動産にかかる税金は高額になりやすく、納税者に大きな負担がかかりますが、適切な対策を行えば大幅に税金を減らす事ができますので、これらの項目を参考に節税対策をしてみましょう。