家を高く売るために売主がするべきこと

家を買うというのは、人生においても何度もあることではなく、一大イベントとも言えます。その家を売りに出すことになったら、できるだけ高い価格で買ってもらいたいと思うのが人情です。

 

しかし、その思惑通りにいくことは少ないのが現状です。多少なら希望していた額よりも高く売れることはあるでしょうし、最初から低い販売価格を提示する必要もありませんが、どの程度の値段で交渉がまとまるのかは、買い手次第ということになります。だから、いい買い手がつくまで、売主としては粘り強く耐えていくのも一つの手です。

 

とはいうものの、高額で家を販売する秘訣というものがあるわけではなく、根拠のないいい加減な提案をして、売主を惑わせるのもよくないでしょう。そこで、最低限注意しておけば、想定より安く家を手放さなくて済む方法に絞って、お話していきましょう。

 

相場より高く売るのは難しい

不動産価格を決める場合、取引事例法といって、近辺の似たような土地や家の取引価格をもとにします。しかし、取引価格といっても一様ではなく、一つの数字にまとめるのは容易ではありません。けれども、相場を導き出すことはできるので、この相場を参考に不動産の価格を決定することはできます。

 

相場から出した価格を定価と見てみましょう。売主は、定価よりも高く品物を販売したいと考えます。それには条件があるので、検証してみます。

 

  • 他にはない価値がある
  • 注目の的となっていて、人が集まってくる
  • 後で転売すれば、さらに高額での取引も可能

 

これらの条件を満たせば、売主が定価を上回る価格で販売することも不可能ではありませんが、現実にはそのような不動産はあまりありません。特に都会部を離れると、海外との交易が盛んな地域などを除いて、希望以上の価格で売れる土地や家は少ないでしょう。

 

もちろん、全体的な相場は上がり傾向にあるので、相場自体が一定の上昇を示すことはあるかもしれませんが、相場よりも高く販売するためには、相当な人気物件でなければなりません。

 

売主と買主は考えが逆

売主としては少しでも高く不動産を売却したいと考えます、ところが、買主は逆に少しでも安く買おうと思うのです。だから、利害が衝突することになりますが、買主としては売主の売り出し物件だけを購入希望対象にしているわけではなく、無理をして高い値段で買う必要はないのです。場合によったら、ほかを当たればいいくらいの気持ちでいます。

 

それに対して、売主はどうしてもその物件が売れなければ困るわけで、やむを得ず価格を下げざるを得ないという事情も出てきます。購入希望者がたくさん出現してくれれば、価格をある程度吊り上げることも可能ですが、なかなかそういうことにはならないので、思うような値段で不動産を売却するのは困難なのです。

 

有り余っている住宅

住宅供給が増える中、空き家問題がクローズアップされています。にもかかわらず、中古物件よりも新築物件をという希望者が多いことから、新たな住宅の建設が引き続き行われているのです。

 

そんな状況の中でも、日本の人口は若い世代を中心に減少しています。ということは、住宅を購入しようとする人が減って、住宅そのものは増えていくということになります。つまり、住宅が過剰状態にあるということです。

 

このような条件の中で、相場よりも高い価格で販売するのは大変です。へたをすると、空き家として放置されてしまうことになりかねません

 

相場で売れれば、いいほうです

よほど人気物件でないと、高い値段で買ってくれることはありません。あるいは、相場など頓着ないという人が出てくるのを期待するしかないでしょう。多少なら相場よりも価格を上げても、購入希望者が現れる可能性はあります。

 

けれども、極端に高い価格で市場に出したら、だれも相手にしてくれません。相場前後で売却できれば、いいとしなければならないのです。

 

逆転の発送で早く売る

家は古くなれば、それだけ価値が減っていきます。土地は価値が変わりませんが、家は時間がたつにつれ、価格が下がっていきます。逆に言えば、まだ古くならないうちに売りに出せば、それ相応の価格を付けられます。

 

長期戦になることも

低い値段で家を買おうという人は避けて、相場かそれ以上の価格で購入してくれる人を探していけば、いい買主に出会う可能性もあります。しかし、それにはかなりの時間を要するのです。それでもそういう買主が見つかればいいほうで、場合によっては購入希望者が現れないということも考えられます。

 

購入希望者が現れないと、時間ばかりが無駄にかかって、その間に家の価値が減じてしまうのです。そうなれば、売り出し価格を下げざるを得なくなりますが、もし下げないと、最悪そのままの状態が続くことになります。このような事態はできる限り防がなければなりません。甘い見積もりでは、とんだ失敗をしてしまうのです。だから、相場で売れることが理想であると思って、対応したほうがいいでしょう。

 

プラス思考で

いったん不動産の売り出し価格が決まっても、その価格で買主が買ってくれるとは限りません。普通は買主側から値引き交渉が行われ、ある程度売り出し価格よりも低くなった状態で、売買契約がまとまります。相場よりも安いとなれば、売り主としてはなんだか損をしたような気分にもなります

 

だから、相場よりも低すぎる価格で交渉を迫ってきた人は相手にせず、別の買主にあたるか、価格を上げて再交渉するほうが損をしないで済みます。人気のある物件なら、多少の価格の上乗せも問題にはなりません。

 

でも、少しくらいなら相場より低く売れても、受け入れてみてはどうでしょうか。放置されれば、もともとあった家の価値をはるかに下げてしまうことになり、結果として当初に比べ売り出し価格を大きく下げないと、購入希望者が出現しないという恐れが出てきます。しかも、売れない物件とはいえ、自分の所有物である以上、固定資産税は支払う必要があるし、維持費もかかります。

 

それらを考えると、少しくらいなら安く売れてもいいとすべきです。早く売却することも一定の価格を維持する秘訣なので、悪い面ばかり見ず、いいほうに受け止めましょう。

 

どの不動産会社を選ぶべきか?

早く高く家を売りたいのなら、どの不動産会社を選択するかが大きな分かれ目となります。不動産会社はできれば自分のところの顧客に対象の不動産を買ってほしいと考えています。そうすれば、買主からも仲介手数料が得られるからです。

 

しかし、それが叶いそうにない時は、レインズ(不動産流通標準情報 システム)というコンピューター・ネットワーク・システムに登録します。こうなれば、他の業者も物件情報を閲覧できるようになりますが、中には他の業者へ対応をしない不動産会社もあります。「囲い込み」といわれるものです。

 

「囲い込み」が行われると、他の不動産会社は手を出せません。もし他の業者からの問い合わせがないと思われるときは、担当している不動産会社に問題がある可能性もあります。

 

「古い割に綺麗」のギャップでアピール

購入希望者がたくさん集まるのを待っていたのでは、すぐには家は売れません。できるだけ早く高く売却するためにも、初期の段階でやって来た購入希望者にいい印象を持ってもらうことが大切です。そこでポイントになるのが、内覧です。

 

内覧して購入希望者の納得がいけば、素早く交渉に入れます。それだけに、家の中も外もきれいにしておく必要があります。築年数が短いのならその条件を満たすでしょうが、古くても美しさを保っていれば、購入希望者の気持ちを引き留められます

 

掃除は徹底的に

早く高く家を売りたい、ならばその物件の掃除は丁寧にしなければいけません。買主は汚れたところがないか入念に探そうとします。もしわずかでもそのような個所があると、途端に印象が悪くなります。

 

しかし、家全体を掃除するのは骨が折れます。可能ならば、専門のハウスクリーニング業者に依頼して、隅から隅まで清潔にしてもらいましょう。

 

余計なものは捨ててしまおう

売主がまだ売却する家に住んでいる場合は、荷物がたくさん残っています。中には用のないものあるでしょうから、できるだけ早く片付けるか、捨ててしまいましょう。必要なものでも、一時預かり所に置いておくことも必要になってきます。

 

内覧にあたっては、あまりごちゃごちゃした印象を与えてはいけません、できるだけ、整理がついているところを見せるのです。

 

他にも避けるべきポイントがあります。

 

  • 床が散らかっている
  • 大きな家具が並んでいる
  • 窓に封をしている

 

購入希望者は、家の内部について、清潔であるかどうかだけでなく、解放感なども注目しています。少し工夫をするだけで、ガラッと雰囲気が変わるので、直すべきところは直しておきましょう。家具については、置き場所に気を付け、窓にかぶさらないように最大限配慮します。場所次第で、家が広く感じられたり狭く感じられることもあるからです。

 

購入希望者はどこを見ているか?

掃除や片付けのほかはどこに気を配るべきでしょうか。まずは、明るさです。照明器具の点検、カーテンやブラインドの開け閉めだけでも、かなり効果があります。

 

においについては、売り主自体は自分の家がどのような感じなのか意外につかめていないものです。ペット、トイレ、台所、洗面所、ふろなどにおいのもととなるところはたくさんあるので、日ごろからのチェックが欠かせません。芳香剤は、人により好みが違うので、ベストな解決方法とは限りません。

 

リフォームをすべきかどうか?

リフォームをすれば、家が一段ときれいになるのは確かですが、リフォーム代を売り出し価格に上乗せできるかどうかはケースバイケースです。もし上乗せできないと、損をしてしまいます。リフォームしなければ、家の欠陥が見えてしまいますが、仮にそれで価格が下がっても、余計な費用をかけるよりはましかもしれません。

 

リフォームほど大げさなことではなく、壁紙を変えるだけでも、雰囲気が良くなります。それほどお金をかけずにできることなので、検討してみてください。

 

オークションの利点

 

オークションで取引される物品はいろいろありますが、不動産も例外ではありません。その中でも、ヤフーオークションは、家、土地、マンションなど様々な物件を用意しています。オークションサイトにはいろいろな不動産会社が会員となっていますが、どの不動産会社に依頼をしたらいいのか迷うことも多いでしょう。

 

いずれの業者を選ぶにしろ、オークションサイトに出品すれば、多数の購入希望者が集まってくることが予想されます。それぞれが入札希望額を言ってくるので、だんだん価格が上がって、高く不動産が売れるという状況も考えられます。売主にとっては、メリットが大きいのがオークションサイトなのです。

 

媒介契約に制約が

オークションサイトに家や土地を出品すれば、相当な反響があるかもしれませんが、個人が契約までのすべての取引を担当するのには無理もあります。オークションサイトならではの、危険もあるでしょう。

 

そこで、頼りにすべきなのが不動産会社ということになりますが、不動産会社に依頼する場合には、2種類の選択肢があります。

 

  1. オークションサイトの会員となっている不動産会社を選んで、媒介契約を締結する
  2. 不動産の売却を依頼した不動産会社にオークションサイトに該当不動産を出してもらう

 

どちらにせよ、不動産会社との媒介契約が基本です。媒介契約には3種類あるので、解説しましょう。

 

  1. 一般媒介契約

    複数の不動産会社に不動産の売却の仲介を依頼できます。不動産会社は途中経過を報告する必要はなく、売主は個人でも買主を探すことが可能です。

  2.  

  3. 専任媒介契約

    一つの不動産会社にしか不動産売却の仲介を頼めません。不動産会社は2週間に1回以上売主に途中経過を報告しなければなりません。売主は個人でも買主を探せます。

  4.  

  5. 専属専任媒介契約

    この契約でも、一つの不動産会社にしか仲介を頼めません。不動会社は1週間に1回以上売主に途中経過を報告することになります。売主は個人で買主を探すことはできません。

 

オークションサイトに家や土地を出品する場合に結ぶ媒介契約は、専任媒介契約か専属専任媒介契約であることが普通です。したがって、複数の不動産会社に仲介を依頼することはできません。

 

また、専属専任媒介契約の場合は、個人的に勝手に出品もできないのです。もしこのルールを破って、他の不動産会社にも出品を頼んだり、自分で買主を探したりすれば(専属専任媒介契約の場合)、違約金などを支払わなければならない場合があります。

 

売主としては、一般媒介契約で、複数の業者にオークションサイトに出品してほしいところですが、残念ながらそれは可能ではありません。したがって、オークションサイトで家や土地を出品し、入札者を集めたいのなら、まずは現在媒介契約を結んでいる不動産会社に意向を確かめることになります。どうしてもそれが無理なら、オークションサイトに加盟している不動産会社との契約に変更するしかありません。

 

まとめ

家や土地を売るのなら、少しでも高く、それが売り主の心理です。希望通りの価格で売却できれば、新たな不動産の購入資金に充てることもできます。とはいうものの、若い世代の人口が減少し、住宅が過剰供給状態であることを考慮すると、高く売却するのは並大抵のことではありません

 

それが人気物件であり、購入希望者がたくさん現れるというのなら別ですが、なかなかそうはいかないでしょう。もちろん、信頼できる不動産会社に仲介を依頼すれば、できる限りの営業活動をしてくれて、言い値で購入してくれる可能性のある買主を探してくれます。でも、現実にはそのように簡単に購入希望者が見つかるわけではありません。

 

もし売主が予想通りに高く売ろうとして、万一売れ残ったりしたら、厳しい局面に直面せざるを得なくなります。売れ残り物件となると、次第に価値が下がっていきます。土地と違って、家は時間の経過に弱いのです。その結果、相場よりもかなり低い額で購入希望者と交渉に臨むという事態もあり得るでしょう。それでも売れなければ、そのままの状態で長年放置することにもなりかねません。

 

だから、家や土地を高く売ることばかりに執着せず、早く売ることにも心を傾けるべきです。早く売却できれば、不動産の価値の減少を食い止められます。築年数が短ければ短いほど、買主は喜ぶものです。高く売ろうとして、時間ばかり食ったのでは、家の価値はどんどん下がっていく上に、固定資産税や維持費などに余分な出費を強いられるのです。

 

けれども、早く売ってしまうと、売主としては果たして得をしたのか損をしたのか自分では判断のしようがありません。もう少し粘っておけばよかったなどとも考えたくなりますが、粘っていても正解がいつなのかはわからず、あれこれ考えてばかりいてもしょうがないので、思い切って決断してみてはいかがでしょうか。

 

売却が遅くなって、損をすることと比べたら、早く適当な価格で売れたほうがずっと自分や家族のためになります。いつ売れるかいつ理想的な買主が出現するかと悩んでばかりいたら、精神的なストレスも嵩じていき、イライラが募っていくでしょう。

 

気分の上から言っても、今後の生活設計の上から言っても、早く不動産を売ったほうがいいことは間違いありません。ただ、早く家を売るにしても、中身はできるだけきれいにしておきましょう。時間があれば、維持・管理にじっくり臨めますが、時間がなくても手抜きはいけません。

早く高く売るためには、
掃除をきちんとし、内部点検を怠らず、買主が満足いくような状態にしておくことが肝心です。これならばさっそく買うことにしようと買主が思ってくれる理想的な状態にしておくのです。そうすれば、早いだけでなくそれ相応の価格で家を売却することも可能になるでしょう。