農地バンクとは?利用のメリット・デメリット

近年注目されているアベノミクスは財政政策や金融政策などを中心に取りざたされていますが、いわゆる3本の矢の最後になる成長政策の1つに「農業改革」があります。この農業改革に関して、現状改善されているとは言えず、世間の批判の的になっており、いわゆる「農地バンク」と呼ばれているこの制度のシステムと、従来の実績や課題に関して農地を持つ人の目線で考える必要があるでしょう。

 

農地バンクは貸したかったり売却したいような土地を集約し、借りたかったり購入したいような農業関係の経営者に提供していくシステムで、各都道府県別に設置されている農地中間管理機構が担当しています。新しい不動産の仕組みとしても注目されている手法です。

 

農地バンクとは?

農地バンクは農地集積バンクや農地中間管理機構とも呼ばれており、ここでは「農地バンク」として統一します。日本の農業は昔から小規模農家が行っており、戦後の農地改革において今まで地主が自分の小作人にさせていた農業の仕組みから、政府が介入することによって不動産を各小作人に割り当てた経緯があり、 農地改革において小作農から自作農に転換され、不動産は細かく細分化されました。自分たちで開墾した土地を先祖代々守っている人たちもいるでしょう。

 

農業は農道や用排水路などの必要な基盤が共通しているので、共同体として対応した方がメリットがあり、各都道府県での農村と呼ばれるような集落単位毎に行われてきました。小口の農家が集まったとしても不動産は個人単位によるもので、代替わりや売買などによって不動産の所有権が移ってしまった結果、パッチワークのごとく分散されてしまいました。

 

農家をやめてしまったり、荒れ果ててしまったものも存在しています。このような問題点を解決しないと日本の農業の未来は暗く、農業を再度見直そうという試みが農地バンクの誕生にも関係するのです。例えば遠くに離れている2つの土地で何か作物を栽培するのなら、1つの広い土地で栽培する方が効率良く農業を行うことができるでしょう。個人で所有している分散した土地では不動産を守ろうとする意識も働き、権利調整などが難しいので分散化は解決できていません。

 

このような生産効率のデメリットが農業全体におけるコストに繋がったり、規制緩和された農作物が輸入されるので、海外で大量生産している国よりも競争力がどうしても劣ります。コストが上がると農家は収入が減り、所得全体にも影響するでしょう。日本の農業は積極的に競争力を高めていき、農家の所得を上げていくことが政府の考えです。農業は国民の食を満たすための重要な基幹産業で、農業を行うために優良な土地は欠かせません。 国内での食料調達が難しくなるのを予防するため、国は不動産に規制を設けて保護しており、個人の不動産でありながら制限を受けます。

 

近年農家はどんどん高齢化しており、離農や相続などの問題もあって農家そのものが減っていく傾向にあり、制限を受ける土地も減らずに徐々に耕作放棄地が増えてしまいました。 耕作放棄地が増えると、農作物の生産量は当然落ち込むので食料自給率が低下します。農家が減少したり耕作放棄地が増えることは農業政策として重要課題で、従来の食料自給率を保持するためにスピーディな対策が必要になります。

 

農地バンクは安倍政権の「攻めの農業」における目玉政策として、分散化した不動産を集めたり、農業経営を行ったり拡大したいような人に利用してもらい、農業の効率化や収入の増加を図るものです。 仕組みを簡単に説明すると農家から小規模の土地を借りることで、1つのまとまった大きな経営規模の農家に転貸する方法を取ります。土地の提供者は農地バンクとして貸し、農地を利用する人は農地バンクから借りるので、個人間による貸し借りではないので安心感というメリットがあります。

 

土地の集積化を進めることで、農業を効率化させることが目的です。従来行われていた土地を集積する政策において、農地バンクのような受け皿がなく、不動産の売買が中心になっている仕組みでした。 農地バンクは貸借が中心になるので、農家をやめようと思っていたり、現在農業ができていないような農家の中で土地は手放したくないと思っている人でも利用しやすいと考慮されています。

 

農地バンクの目的は農業における生産性の向上で、具体的には3つの目的をもとに作られたとされています。土地を集積化してまとめたり、農業経営の規模自体を拡大したり、新しい農業経営者の参入を積極的に促進するといった目的があります。

 

農地バンクの基本的な仕組み

農地バンクの目的にはまず農地の集積化があり、分散化された土地を集めることで効率良く栽培することができる一団農地を形成することです。

 

土地の区画整理はもちろん行うのですが、遊休農地や耕作放棄地なども一緒に取り込み、無駄な土地を減少させたり利用できるような土地を整理します。

 

次に農業経営の規模の拡大があり、土地全体の面積が変わらなくても土地を集積することよって1区画当たりの土地が広くなるので、経営規模の拡大を狙っている農家には効率良く農業を行うことができるでしょう。結果的に生産性が高まり、経営が安定していきます。

 

新規参入の積極的な促進があり、若年層や青年層における農業離れに歯止めをかけることも重要です。保護したとしても人口が減少している日本では農家の減少傾向を止めることはできません。

 

農業の経営規模を拡大することで、コストバランスなどから企業が参入しやすくなり、若年層や青年層が雇用されることで日本の農業に携わることになります。農地バンクを斡旋している農地中間管理機構は、土地を遊ばしている農家から賃料を支払って土地を集め、集められた土地はある程度の規模になると、大規模農業を行いたい農家に貸し出されるというのが基本的なシステムです。

 

とはいえ農地バンクは受け手が現れるまで安心して管理してくれるような都合の良いシステムではありません。機構が借り受けているのは受け手が希望するエリアに含まれるような農地だけです。出し手は希望すると機構のリストとして載りますが、受け手待ちの状態であり賃料は得られません。

 

もし受け手が現れて機構に借り受けられたとしても、賃料などの条件が受け手と合わないようなら、貸し出しされずに機構がしばらく維持管理をしてくれるだけです。受け手が見つからないと、土地は所有者に返却されます。

 

機構の存在は受け手と出し手を繋ぐような役割になったとしても、使わない土地の保障をしてくれるようなシステムではないのです。基本的に機構が土地を借り受けてくれる期間は10年以上で、出し手がこの10年を長いと思うか、短いと思うか判断が分かれるでしょう。将来的に使う予定がないのか、当事者が高齢なら、相続の場合も考えておく必要があるでしょう。

 

仕組み上機構に貸与されますが、実際受け手が利用するので途中で返却を求めても応じてもらえないので、農地バンクの活用があまり進まない理由と考えられます。機構以外に貸借や売買の可能性が考慮するなら、機構に貸与することで土地の自由がなくなるというデメリットを思って貸し出すことに消極的な人もいるでしょう。農地バンクはもちろん不動産の賃料は気候や土壌・地形などで変わってくるので、農地バンクとしての賃料も各エリアによって水準が異なります。

 

基本的に同じような土地の賃料に応じて設定されますが、受け手としては安く借りたいので賃料は完全に固定化されてはいません。賃料を固定化することで成約する予定の組み合わせがだめになってしまうのは、農地バンクの目的から外れます。目的が土地の集積化や利用率向上であるため、出し手の賃料を確保することより、受け手の意向が強くなってしまいがちです。ついには地域の水準より高い値段で機構が借り受けすることができず、逆に受け手の思惑で安くなることが考えられるので、タダ同然になるようなデメリットが発生するケースもあり得るでしょう。

 

確かに地域水準を維持しなければいけませんが、税金で機能している機構としては目標達成率が低いので世間からの批判が高まり、受け手寄りの立場で成約し実績を作ることになります。このように機構に貸せば安定した収入が得られるといった触れ込みで始まってしまった農地バンクでも、受け手次第で賃料は変わるということです。意地を張って出し手が賃料を堅持したとしても、受け手がいなければいわゆる絵にかいた餅になってしまいます。

 

農地バンクを利用するメリット

農地バンクにはメリットがいくつかあります。しかしデメリットと表裏一体のメリットがあるので、将来のことを考えて良く検討する必要があります。まず農地バンクとして貸す場合、持て余していた土地が農地として活用できることです。農業を行っていない不動産でも水路などの維持費がいる農家は大勢いて、水路などは潰してしまうと再度復帰させるのに多くの費用と労力が必要なので、そのまま使用している人が多くいます。

 

その上固定資産税などもかかるので、使っていない土地はいわば負の資産になってしまっているでしょう。不動産を管理できずに持て余している所有者も多く、例えば土地をタダで貸して誰かに耕作してもらったり、水利費や用水費などを負担してでも土地が荒れることを防いでいる農家もいて、代わりに作物の一部をもらったりしています。ひどく荒れていなければ機構が借りてくれる対象になることがあり、毎年農業委員会が行っている農地利用状況調査における再生不能判定の可否を基準にしています。

 

赤判定を受けていなければ候補になることが可能です。農地バンクは周辺エリアと同じような土地と統合し、大きな区画として法人への貸し出しはもちろん、受け手を公募することで探してくれます。これは個人単位では難しいことなので大きなメリットになります。従来農家が個別に行って来た土地の貸借のやり方だと、借りたい方が貸したい方を探したり個別に交渉しなければなりませんでした。しかし機構が一括で管理することによって情報が集約されたり、借りたい人が借りたい土地を探しやすくなりました。

 

耕作放棄地は増税する方向に決まっており、耕作放棄地をなるべく解消したい政府としては増税してでも対策を行おうとしています。増税対象から外れるような土地でも、固定資産税は不動産の現況に基づくルールなので、耕作されていないような土地は税金が高くなってしまうでしょう。但し農地バンクとして貸すことで、このような増税関連の動きを心配せずに済みます。機構に土地を貸して機構が受け手に土地を貸すと、機構から賃料を得ることが可能です。

 

それだけではなく協力金という名目で、出し手には土地の広さに応じた金額が支払われるので賃料や協力金はメリットになります。金銭的なメリットがあることから農地バンクに土地を貸す人が増えると政府は考えていたのですが、これはどのような政策においても促進のために補助金が支払われるのと同じことです。原則10年以上という制限がありますが個人間による貸借とは異なり、機構に貸す際は期間満了で返却されます。土地を一度貸すと返って来ないという言葉があり、土地を貸すと借主側にもさまざまな権利が発生してしまうため、いろいろなトラブルが起こることがあります。

 

土地を貸すことを躊躇う多くの人には土地が返ってこないことを懸念しており、農地バンクはその点において不安はありません。

 

農地バンクでは公的機関が間にきちんと入るので、過去のこういったトラブルを未然に防いだり解決してくれます。反対に返却してもらっては困るという場合、受け手が機構と再契約すれば必然的に機構と出し手も再契約となり、受け手が再契約を望まなければ、出し手に土地は返却され受け手待ちの状態に再び戻ります。

 

例えば土地を10年間貸したい場合、10年経過するときちんと戻って来ます。賃料収入に関して機構に土地を貸しているので、きちんと機構から支払ってもらうことができ、土地を提出した際には協力金が交付されます。国が耕作放棄地を減少させるために農地バンクの利用を推進するという狙いもあって交付されますが、土地の提供者にはありがたい制度でしょう。農地バンク制度を用いることによって農業に従事する希望者を探し出したり、土地を貸すことができるなら負の資産は正の資産になることができます。

 

農地バンクを利用するデメリット

しかし、農地バンクは成功しているとは言えない現状です。まだ始まって間もない制度ですが、十分周知されていないとはいえ、出し手が貸し渋っていることもあり大きな要因になっています。機構に土地が集まらない理由に、農家や不動産を所有している非農家がメリット以上にデメリットを感じているからです。デメリットには心理的な要因が大きいと考えられおり、例えば個人間において貸し借りするのであれば、自分の目で人を選んで貸すことができるのですが、農地バンクに貸す場合、受け手が公募によることから誰が借りるか分からないようになります。

 

自分の土地がどのように利用されるかも分からないので、出し手にとっては心配することになります。「土作り」という言葉が表しているように、土は人の手で作っていくもので土地は農家が愛情を持って育ててきたものです。だからこそ不経済だと分かっていても貸したがらない農家が多くあり、土地の貸借は借りる人との関係性が重要で、栽培してくれるのであれば誰にでも貸すという農家は稀でしょう。

 

非農家の人が相続した不動産や耕作が放棄されたような土地であったとしても、他人が自分の土地へ入ることに抵抗を覚える人は多いでしょう。このような心情は経済的なことにしか頭にない人には理解できないことで、農地バンクの利用が十分進まないのも出し手の心配や不安を解消できていないからです。仮に適切に管理されていて機構が借り受ける基準を満たしているような土地でも、小規模農家での1戸の土地では集積化には貢献できないので一団の農地を形成することはできません。

 

仮に単独で広大な土地を持っていれば良いのですが、周辺の農家も機構に同じように貸す意思がないと、農地を物理的にまとめることは無理だからです。つまり自分の土地だけを機構に貸したいと思ってみても、受け手はなかなか現れずにいつまでたっても機構は借りてくれないと結果になります。このような状況で機構が借り受けた場合、隣家が土地を拡大したい目的で機構に受け手として応募すると、それならば直接隣家と交渉すれば良いことになります。

 

基本的に農地バンクの借入期間は原則10年以上で、協力金の交付も10年以上機構が借り受けることを条件としており、10年前と今を比べると同じ景色が広がっているエリアは少なく、10年後に違った景色が広がる可能性があるでしょう。農地バンクに貸すことで別のチャンスを逃してしまうことになるかもしれないので、使っていない土地だからこそ有効活用する方法がないか考慮してみるべきでしょう。10年以上返ってこないような契約は、農地活用の柔軟性などを奪ってしまうデメリットです。

 

農地バンクの目的は借り手がいない土地の持ち主に賃料や協力金などのインセンティブを与えることによって、農業を拡大したかったり参入したいような借り手に引き渡すことです。受け手も出し手も一緒にメリットを得られるような構造なら、税金を大きく投入してでも機構を設置する意味はあり、日本における農業全体の構造が変わるかもしれません。出し手となる土地の所有者からしてみれば、使わない不動産から収入を得られるのだから、投機的な意味合いで農地バンクを利用しようと思った人もいたはずです。

 

しかし機構が出し手に支払う料金は受け手との協議で決められるので、エリアにおける水準の賃料が保証されることはなく、タダでもいいから借りて欲しいと思う出し手がいる一方、受け手は特定のエリアに縛られないので少しでも良い条件のエリアをどうしても探してしまい、賃料は受け手が主導になった安い方向にどうしても決められてしまうような構造になっており、機構の運営方針にも影響されてしまいます。このように農地バンクを利用するにはさまざまなデメリットが存在するのです。

 

農地バンクの利用の流れ

都道府県単位において農地中間管理機構は設置されており、業務は各市町村に委託されていて、地域の事情を熟知していることで柔軟に調整することができる各市町村や農業委員会などの役割は大きいです。事実上、各都道府県がエリア全域を担当するのは難しいでしょう。土地の所有者が農地バンクを利用しようと思った時、農地中間管理機構に問い合わせしなくても各市町村にある農政担当部署に問い合わせすることができ、地域によってJAや農業委員会が窓口になっている箇所もあります。

 

農地バンクの窓口である各市町村の担当部署や農業委員会などに土地を貸したいとを伝えることが、農地バンクを利用する第一歩となります。貸付希望申出書のような規定の用紙が置いてあるので、必要事項を記入して提出します。尚この時点においては貸付希望者リストに記載されるだけで、土地を借りてもらえることにはなりません。

 

次に、貸付希望を申し出ると機構が借り受けることができる土地であるか、機構や市町村・農業委員会などが現況を確認することになります。ひどく荒廃したような耕作放棄地は除外されてしまうので注意が必要です。希望期間や希望賃料などが確認されますが、この時点においても機構が借り受けするわけではなく、受け手とマッチングするかどうかに関して期間や賃料の希望を確認します。次に受け手とのマッチングに関して、各市町村は毎年特定の時期に公募で受け手を探します

 

出し手の希望とマッチングしていれば話は進み、もし条件がマッチングしなければ出し手と受け手の間に各市町村や農業委員会などが入って協議したり交渉をまとめます。次に受け手が土地を借りると見込まれる際、機構が出し手の土地を10年以上で借り受けるので、この時点でようやく機構に取得権利が発生し、これを中間管理権と言います。必要があれば機構は受け手に貸し付ける以前に耕作放棄地などの再生や基盤整備を行います。

 

中間管理権が設定された土地は機構から受け手に貸し出されることになり、受け手は賃料を機構に支払い、機構から出し手には賃料が支払われる仕組みになっています。さまざまな課題もあり、農地バンクの目標達成率の低さの原因には、土地を所有する者が耕作放棄地や遊休農地を手放さずに農地を集積することができていないことが理由です。3つの原因があると言われており、まず固定資産税の低さ、次に転用売却への期待、そして農地を他人が使うという抵抗感だと言われています。

 

固定資産税の低さに関しては、土地の所有者は反対していますが、既に増税が検討されており解消される方向に向かっています。転用売却への期待に関しては、バブル期のように土地が高騰していくような状況を夢見ている土地の所有者は一部だと考えられています。最も大きな問題は抵抗感です。土地が他人に使われるという不安感は単なるお金の問題だけではありません。今の動きでは土地の所有者にお金を支払ったり、土地の所有者に増税すると土地は集まるという甘い考えに基づいているので、土地を守っていくという意思を持つ農家には通じないでしょう。

 

農地バンクを利用するのにいろいろな条件があります。まず農業振興地域内の農地であることです。機構の事業実施エリアは農業振興地域になるので、農地バンクを利用することができるのも農業振興地域になります。次に農業利用可能な農地であることです。現在耕作している土地は大丈夫ですが、遊休農地や耕作放棄地などの場合、機構の借受けにはいくつか条件が付きます。

 

農業委員会は毎年1回土地の利用状況調査を行っており、農地パトロールとも呼ばれていて、遊休農地などの再生可否を判断しています。受け手の経営安定を図るために長期間による貸付けが望ましいので、原則10年以上になっていますが、但し10年以上の貸付け期間がデメリットになってしまい利用が促進されないことを配慮し、貸付期間を5年から認めているところもあります。

 

農地バンクの評判

 

農地バンクを用いて受け手に転貸されたり売渡された土地は、平成26年度における農水省公表値の実績で約3万1千haとのことでした。

 

農地バンクが施行される以前の制度と比較すると、貸借実績において約10倍、売買を含めた実績において約3倍に拡大していて、農水省としては一定の成果があったとしており、農地が大規模経営者や農業法人・集落営農などに集積している割合を示している集積率という指標において、農地バンクを利用していないものを含めて平成25年度は48.7%から50.3%に上昇しています。

 

数字だけで見ると、農地バンクによる集積化が寄与した事実が確かにありますが、ここので問題視されていることは、集積目標である14万9千haに対して実績が3万1千haしかないということです。目標達成率が約2割に過ぎないので農地バンクは批判されています。平成26年度実績である3万1千haの内訳として、転貸面積が約2万4千haで、売渡面積が約7千haとそれぞれ借入面積や買入面積と比べるとそれぞれ高い成約率を誇っており、農地バンクは一見成功しているように見えてしまいます。

 

しかし農地中間管理機構が出し手から借りることができるのは、受け手に貸せるという見込みがある時だけなので、買入と売渡でも同様にこれらの数字はほぼ成約が決まっているという案件だけを取り上げたものなので、成約率が高くなるのは当然です。実際に受け手が借りたいと思っているような土地はどのくらいなのでしょう。

 

農地バンクを借り受けする希望は、平成26年9月末の時点では23万haで、経営体数は3万もあり、機構が集めた借入面積である2万9千haの約8倍です。

 

そのうちの2万4千haしか機構は貸すことができず、借り受け希望全体に対しては機構がマッチングすることができた農地はたったの10%程度です。借り受け希望があったとしても、そのエリアの土地が集積化されていないと貸せないのは仕方がありませんが、ほんの10%のマッチングとは驚きの数字です。このことを受け政府は10年後までに集積率8割を目標に掲げています。農地地バンクをうまく利用した例として、イオングループの「イオンアグリ創造株式会社」が埼玉県において米作りを開始したことが話題になっています。

 

以前から他県において農業に参入しており、水田18haを農地バンク経由で取得することによって面積は300haを超えています。大手企業による農業への参入は従来の農業が小規模農家を中心に行われてきただけに賛否両論があります。注目すべき点は同社の新卒採用に多くの若者たちが集まっていることです。これからの日本の農業を支えていくには、世代交代を進めていかなくてはならず、そういう意味では農業参入した大手企業に若者たちが集まるのは良い現象でしょう。

 

農業を行う企業と一般農家を同一視することはできないのはもちろんのことです。農地バンクは国の成長戦略の1つとして取り組まれているだけあって、政府の力の入れ方は毎年度計上される予算に顕著に表れています。

 

平成25年度補正予算では153億円、平成26年度当初予算では100億円、平成26年度補正予算では200億円、平成27年度当初予算では90億円と続いています。

 

これらの数字は出し手に対して協力金として支払われる予算で、機構の事業費は別途予算として計上されていますが、このような莫大な予算が計上されながら、実際はほとんど使われていません

 

というのも機構が受け手に貸せていないので、協力金が支払われず予算が使われないのも当然でしょう。平成26年度までの合計予算である453億円において使われたのは、たった80億円です。ところが平成27年度当初予算において90億円が追加されています。予算が余っている状況なのに、さらに積み上げていくような計上の仕方に、誰もが疑念を感じてしまうでしょう。

 

まとめ

農地バンクは土地を貸したい人、売りたい人が都道府県農地中間管理機構に登録し、機構を通じて借りたい人が土地を借りるシステムです。近年超高齢化社会の日本において、農業従事者の高齢化が著しく進み、耕作放棄地が増えています。子供に不動産を相続しようと思っても、不動産の相続を放棄する場合もあるようです。そのような土地の貸し借りを促したり、耕作放棄地を減少させる目的があります。

 

従来このような土地の貸し借りは日常的に行われていましたが、農地バンクが参入することで複数の土地を纏めて貸し借りできるメリットがあるので、農作業における効率が高まります。例えば小さな2箇所の土地を使って農業するよりも、2つの土地を合わせた大きな土地で農業をした方が、土地間を移動する時間や手間が省けることで農業を効率的に行うことが可能です。

 

農地バンクの利用のプロセスは、まず各市町村に設置されている農地バンクの担当部署に土地を貸したいことを伝え、必要書類を提出します。

 

その後機構で土地のチェックなどが行われ、貸出に適している土地かどうか判定し、貸出期間や賃料の希望なども行われます。これらを終えたら、毎年6月頃に各市町村側が借主を公募することになります。借主の応募があれば、希望する土地や借りる期間や賃料などの希望を聞きます。お互いの希望や条件がマッチングすれば良いのですが、マッチングしない場合は間に機構が入って協議したり交渉を進めます

 

最終的に決定したら機構が農地を借り上げ、10年以上の期間を設定します。この時点で機構側に土地の使用権が移り、機構は必要に応じて土地の整備を行った上、借主に貸し出します。借主は機構に賃料を支払い、貸主は機構から賃料を受け取るようになります。従来の農業政策にはある種の政治的意思がありましたが、食料供給を目的にしながら所得が低く安定しないという農家の保護に取り組んできました。安倍政権による農地バンクは、いわゆる農業の企業化を狙っていると言えます。

 

この政策は戦後から続いている小規模自作農から大きく転換するものです。農地バンクへの税金投入額も考慮すると、成功してもらわなければ税金を払っている国民としては困ります。失敗の声が上がっている農地バンクですが、耕作放棄地を減少することで有効活用する方向性は誰もが納得することですが、その方法に関してはデメリットがあり是非が問われます。日本の農業は非常に大きな転換期に直面していますが、成果は将来評価されることになります。

 

土地は食料自給率の低下を妨げるために勝手に別の目的で使ったり、売却したり貸地することを許可されていません。農家の子供が農家を継ぐことは少なく、せっかく相続で手にした土地を持て余すケースが増えており、耕作放棄地が非常に問題になっているのが現状です。そのような土地も駅から近い場所にあれば、住居用に転用したり売却できる場合もあるでしょう。

 

不動産会社のサイトには農地などに対応したサイトもあるので、利用してみる方法があります。宅地にできないような土地は活用する幅がに狭いので、周辺地区への影響もあり管理しながら悩んでいるもいます。土地を貸すにも貸す相手が限られていたり、相手が見えないという不安があったり、賃料の安さから躊躇うこともあるでしょう。

 

近年週末農業や家庭菜園などのニーズが増えており、サポート付きで6㎡ぐらいの市民農園を提供するようなシェア畑というサービスがあり、運営しているアグリメディアが土地を預かって市民農園として運営を任せることで、賃料を得られることから土地活用の可能性を広げるとして人気があります。 都市部を中心に対象エリアを増やしているので、不動産の活用方法に悩んだり困った時には相談をおすすめします。