不動産を売却した際の確定申告について

確定申告

 

家を売却した場合にも確定申告は必要?

不動産を売却したことによって譲渡益が出た場合には、その利益は立派な所得です。そのため不動産を売却して利益が出た場合には、その利益は譲渡所得として所得税と住民税が課せられますので、会社員はもちろん主婦や年金受給者などどなたでも確定申告が必要になるのです。

 

投資用の不動産でも住宅の買い替えであっても、不動産の売買をすれば登記情報が税務署に届きますので、>確定申告しないままでいますと通知が届きます。

 

課税譲渡所得金額の計算

不動産を売却した時の譲渡所得に対する税金は「分離課税」といって給与所得や事業所得といった所得とは別に計算しなければなりません。

 

譲渡所得は単純に譲渡価格からなるのではなく、譲渡価格から売却する不動産の取得費や譲渡費用を差し引いた額になり、実際に課税されるもととなる金額である課税譲渡所得はそこからさらに特別控除額を差し引いた額となります。

 

譲渡所得=譲渡価格ー(取得費+譲渡費用)
課税譲渡所得=譲渡所得ー特別控除

 

確定申告の計算
「不動産売却時に使える特別控除などの特例とは?」を参照

 

税額の計算方法

譲渡所得は所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分され、税金の計算方法もそれぞれで違ってきます。

 

(→表5)
確定申告の計算
※確定申告の際には、上記のほかに所得税と併せて基準所得税額に2.1%を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納税することになります。(平成25年から平成49年まで)

 

確定申告に必要な書類

確定申告の際に必要な書類は以下のとおりです。

 

税務署で入手できるもの

・確定申告書B様式
・分離課税用の確定申告書
・譲渡所得の内訳書(確定申告書付兼計算明細書)【土地・建物用】

 

自分で用意するもの

・売却時の売買契約書(コピー)
・売却した不動産の購入時の売買契約書(コピー)
・仲介手数料等、売却手数料の領収書(コピー)

 

譲渡損失が出た場合の確定申告について

譲渡所得がない場合も確定申告は必要?

不動産の売却といっても必ずしも利益が出るわけではありません。ときには譲渡損失が出てしまうこともあります。ここで、「譲渡所得がないのだから税金はかからないし、確定申告は必要ないのでは?」と思う方もいるでしょう。しかし譲渡損失が生じた場合には、実は確定申告をしたほうがいいのです。

 

家を売却した年の1月1日の時点で所有期間が5年を超えるマイホームで譲渡損失が生じた場合であれば、その譲渡損失の金額を他の所得と損益通算できる特例があります(譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例)。

 

この特例を利用すれば、譲渡した年の所得から控除しきれなかった損失が残る場合も、その年の翌年以降3年間にわたって所得から繰越控除することができるのです(合計所得金額が3,000万円を超える年分は除きます)。これにより所得税を大幅に減税することができますので、該当する場合には譲渡所得が発生しない場合でも確定申告をしましょう。

 

譲渡して損失が出た場合の特例
家を買い換えた場合に譲渡損失が生じたときの特例

 

これまで住んでいた家を売った年の前年~翌年までの3年間に新しい家を購入して、その新しい家の住宅ローン残高が年末の段階で残っている場合に、一定の要件のもとで、売った家の譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます

 

この特例の適用を受けるために必要な書類

  • 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
  • 居住用財産の女と損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書(租税特別措置法第41条の5用)
  • 売却した家の登記事項証明書(原本)や売買契約書(コピー)
  • 売却した家の除票住民票または住民票(コピー)(売った日から2ヶ月を経過以降に交付を受けたもの)
  • 購入した家の登記事項証明書(原本)や売買契約書(コピー)
  • 購入した家の年末における住宅借入金等の残高証明書
  • 購入した家の住民票(コピー)

 

住宅ローンが残っている家を売却して譲渡損失が生じたときの特例(買い換えない)

 

これまで住んでいた家の譲渡契約締結日の前日に住宅ローン残高が残っている場合、一定の要件のもとで譲渡損失額を損益通算及び繰越控除することができます。

 

この場合の譲渡損失額は、「住宅ローン残高ー売却価格」を限度額としています。
つまり、住宅ローンが1,500万円残っている家を1,000万円で売却した場合、1,500万円ー1,000万円=500万円が譲渡損失額となるわけです。

 

この特例の適用を受けるために必要な書類

  • 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書(租税特別措置法第41条の5の2用)
  • 売却した家の登記事項証明書(原本)や売買契約書(コピー)
  • 売却した家の除票住民票または住民票(コピー)(売った日から2ヶ月を経過以降に交付を受けたもの)
  • 売却した家の譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書(譲渡契約締結日の前日のもの)