田舎の家・土地を売る!値段や管理などのポイントはココ

田舎という言葉を聞いてイメージする地域は、人によって様々です。現在大都市に住んでいる人にとっては地方都市なども田舎と感じるかもしれませんし、地方の小さな町に住んでいる人にとっては地方都市は田舎ではないと感じるかもしれません。

 

今回は一つの目安として、主に農林水産業が行われている郊外から外に広がっていく地域を田舎ととらえて、田舎の土地や家が都市の土地や家とどのような違いがあって、どのような特徴があるのか確認してみましょう。家や土地を売る際には、所有している土地の特徴や特色を理解しておくことは所有者としての大事な姿勢です。

 

田舎の土地の特徴

まずは、田舎の家・土地の特徴を確認してみましょう。土地の価値を大きく左右する要素は立地です。そのため、立地が悪ければきちんと整備された土地でも安くなってしまい、逆に立地がよければ放置されているような荒れた土地でも高く売れます。かと言って立地の良し悪しに対して個人で対処できる解決法はありません。

 

立地が悪いことを受け入れるしかないのですが、だからと言って需要がなくて売れないというわけでもありません。田舎の土地を売るためには、きちんと田舎の土地の特徴を理解し、どのような層からの需要があるのか、購入層を想定することがポイントになります。

 

それでは田舎の家・土地の特徴を確認していきましょう。
一つ目は土地が広い事です。

田舎の土地には住宅が密集していることは少ないため、一つ一つの土地が広いという傾向があります。不必要に広い土地は敬遠されてしまうこともありますが、分筆といって、土地を分割することも可能です。しかし、分筆して小さくしてから売りに出してしまうと、広い土地を欲しがっている人を逃してしまいます。

 

そのため、売りに出す際には広い土地が欲しい人にも、適度な広さの土地が欲しい人にも対応できるように「分筆可能」として大きいまま売りに出すのが良いでしょう。

 

二つ目の特徴は、アクセスが悪い事です。

田舎では交通網が発達していない地域が多く、車以外の交通手段がないという事は人の流れに大きな影響を与えるため、集客を目的とする用途の土地としては田舎の土地はあまり向いていないと言えます。店舗などは人に来て消費をしてもらわなければならないため、田舎の土地には手を出しにくい傾向があります。

 

しかし、田舎の土地でも幹線道路沿いや大きな道路沿いであれば、ドライバー向けの飲食店やコンビニなどは需要がありますし、飲食店においても、田舎の水や地元食材に魅力を感じてお店を出したいという人もいるため、需要がないというわけではありません。

 

三つ目の特徴は近隣に生活施設がないという事です。

住宅目的の買主にとっては日常の買い物に困るような土地は生活するのに不便なため、魅力的な土地とは言えません。かといって、所有者個人の努力で解決できる問題ではないので、どうしようもないと言えます。

 

そのため、そういった土地を売りたいという場合には、住宅以外に使い道がないか考えてみましょう。住宅には向かなくても、他の用途としてなら需要があるかもしれません。

 

四つ目の特徴は、電気・ガス・水道といったライフラインから、鉄道や道路といった交通網、電話回線やインターネット回線といった通信網などのインフラ整備の遅れです。

電気・ガス・水道・道路に関しては、家が建っている以上整備されているはずですが、鉄道・インターネット回線についてはまだ整備されていない地域もあります。インターネット回線については、携帯電話の電波が届くところであれば合格点と言えるでしょう。

 

五つ目は市街化調整区域による制限です。

市街化調整区域と聞いてもピンとこない方がほとんどでしょう。簡単に説明すると、役所が市街地を市街化区域、市街地以外を市街化調整区域として区別しているといった感じです。そこで何が問題かというと、市街化調整区域では原則建物を建てることができない事です。

 

市街化調整区域に定められる前から建っているものや、許可を得て建てているものは認められていますが、既に建っている家でも建て替えや増築には条件があります。そのため、後々の事を考えると古い家は敬遠されてしまいます。

 

反対に、田舎でも中心地となる市街地は市街化区域となっている地域があり、その場合は用途地域といって建てられる建物に制限がある場合があります。そのため、売却において市街化調整区域や市街化区域かどうかは重要なポイントなので、不動産会社が確認する場合が多いですが、所有者として知っておいた方がいいため役所に確認しておきましょう。

 

六つ目の特徴は開発コストです。

田舎の土地の多くは手つかずの状態で、放置されていた期間が長ければ長いほど整地にコストがかかり、価値も低くなってしまいます。

 

七つ目の特徴は環境がいいことです。

田舎の土地にはマイナス要素ばかりではなく、いい点もあります。それが環境の良さです。空気や水は動物にも植物にも必要不可欠なもので、空気と水が悪いと肉・魚・野菜などあらゆるものが美味しく育ちません。環境がいいという事は住むのにもビジネスにも大きなメリットとなります。

 

田舎の家の特徴

では、田舎の家の特徴はどうでしょうか。田舎の家といっても、地理的な影響を除けばあまり変わりはありません。家があって人が住んでいるという事は、電気・ガス・水道・交通網・通信網といったインフラも整備されており、地域によっては車が不可欠というような場所もあるかもしれませんが、不便だとしても住めないというほどではありません。

 

では違う部分はどういったところなのか、農村部の比較的古い家と仮定して、その特徴を確認してみましょう。

 

まず一つ目の特徴は家が広いことです。

特に農村部においては、古い家ほど広いという傾向もあります。そこには、古くは農業は家族で協力して行っており、それを支えるための3世代同居や子だくさんといった家族構成が関係しています。また、土地が安い分、家にお金をかける事ができるため、大きな広い家や、母屋と別に離れを作っているといった家も珍しくありません

 

しかし、現代においては長く続いている核家族化によって同居をしている家庭は少なくなっており、一家族における子供の数も昔に比べて少なくなっているため、田舎の広い家は広すぎるというケースも少なくありません。土地は分筆によって分割することが可能ですが、土地と違って家は分けられないというのもネックとなります。

 

しかし、広い家でのびのび子供を育てたいと考える人もいますし、昔に比べて少ないとは言え、現代でも子だくさんや3世帯同居などで大家族という家庭もないわけではありません。土地としての価値を見出し、建て替えやリフォームによる減築などをすることを前提として購入したいという人もいるので、田舎の広い家は売れないというわけではありません。

 

二つ目の特徴は、下水道が普及していない場合があることです。

平成27年3月31日現在、日本の下水道の普及率は77.6%となっています。大都市の普及率は90%代の後半にもなることを考えると、20%近くの差があるという事はそれだけ田舎の下水道が普及していないという事を表しています。そのため、汚水の処理には浄化槽が使用されることがほとんどですが、汚水の排水先や浄化槽の性能が問題となることがあります。

 

排水先は通常、河川や側溝なのですが、共用の排水管利用についてや、排水先が側溝となっている場合、側溝に汚水を流す事をよしとしない近隣住民とトラブルになる事があります。排水管は地下に埋められているのでそういったトラブルになった場合には、その解決は簡単ではなく、時間もお金もかかってしまいます。

 

また、解決してもその後の人間関係に影響が残る可能性もあります。また、現在では新たな設置はできなくなっている単独処理浄化槽というトイレの汚水のみを処理する浄化槽が残されている場合があります。現在はキッチンやお風呂などの生活排水も処理することができる合併処理浄化槽に交換する努力義務があります。

 

買主はそういったコストをかけたくないと考えるため、なるべく下水道が完備されている地域や物件が好まれるのです。浄化槽が設置されている場合には単独処理浄化槽なのか合併処理浄化槽なのか、そして排水先や排水管はどうなっているのかを確認しておく必要があります。

 

三つ目の特徴は、職人が建てた家が多い事です。

地域にもよりますが、田舎ではハウスメーカーの建売住宅よりも注文住宅の方が多いため、大工職人が在来工法で建てた家が多いと言えます。大工職人が手掛けた事自体がプラスになるわけでもマイナスになるわけでもありませんが、その品質が職人の腕に左右されやすいため、買主にとっては不安材料になることがあります。

 

また、注文住宅となると、所有者の希望によって変わる部分も多いため、それもまた不安材料となることがあります。例えば、頑丈な家、断熱性や気密性の高い家もあれば、機能的には劣るものの安価に建てられた家もあり、それらは一見しただけでは分かりづらいという傾向があります。そういった品質において、建売住宅は万人受けするように一定の品質が保たれているのに対し、注文住宅の場合はばらつきが多いと言えます。

 

そして、造りやデザインも所有者の好みに合わせて建てられているため、その家を気に入ってくれる買主がいればよいですが、好みがあまりに強く反映された注文住宅は住みにくいと感じる買主もいるかもしれません。

 

田舎の家や土地は使われやすい

田舎の家・土地の特徴を確認してきて、メリットもあればデメリットもあることが分かりましたが、田舎の家・土地には田舎なりの需要があります。田舎の家・土地の需要は大きく分けて3つあります。

 

  1. まず一つ目の用途は住宅用途です。家は当然住むための建物ですから、ごく当たり前の用途です。田舎の土地においては、市街化調整区域に該当する場合や、一定幅の道路に接していないなどの事情で住宅を新たに建てる事ができない場合もありますが、そういった土地以外の場所では住宅用途としての土地活用も十分考えられます。

     

    田舎での暮らしが注目されている昨今、療養目的や自然の中で子供を育てたいというこれまでにもよくあった目的の他に、老後を田舎でのんびり暮らしたい、田舎で農業などこれまでとは違う事をやって暮らしたいといった目的で移住を考えている人も増えてきており、移住目的は様々です。

     

    土地が安い田舎で、広くて大きな家や庭付きの家を建てたいといった願望を持つ人はどの時代にも存在します。

     

    それに、不便であることは承知の上で移住してくるため、ライフラインが整っていればそこまで問題にならないという事も多いと言えます。また、セカンドハウスとしての目的で田舎の土地を探しているという重要も少なからずあるため、一軒一軒が離れており周りに何もないといった不便な立地が、逆に近所迷惑を気にせずに済むと考えられ、好まれる可能性もあります。

  2.  

  3. 二つ目の用途は事業用途です。建築や設計、会計士事務所など、自宅を事業所兼住居として使用している人は珍しくありませんが、家を事業用途のみで使用するというのは珍しいと思われるかもしれません。ですが、昨今空き家や古民家を活用した事業は田舎のみならず全国的に拡がっており、その古さやもともと住居であったという雰囲気が歓迎されているケースも増えています。

     

    その例としては、介護施設や飲食店、また地域のコミュニティスペース、体験型の宿泊施設など、様々な用途があります。空き家有効活用の動きは年々活発になっており、これまでは個人の買主を対象としていた空き家の売買も、事業として参入する団体や企業も次第に含まれるようになってきました。その一方で土地を使用した事業は大きく2つに分けられます。

     

    建物を建てる事業と、建てない事業です。建てる事業としては、住宅用途と共通する部分がありますが、そのほとんどがマンションやアパート、高齢者向け住宅や介護付き老人ホーム等の集合住宅という傾向があります。また、地域によって需要の差はあるかもしれませんが、交通の便によっては店舗としての用途も考えられます。

     

    田舎ならではのメニューや雰囲気を活かした飲食店経営を望む人もいれば、工場や倉庫、保養所などの福利厚生施設等を建てたいと土地を探している企業などもあるかもしれません。そして、近年注目すべき事業用途は、太陽光発電です。太陽光発電には何もない土地ほど最適で、電気が通っていて尚且つ周辺に太陽光を遮る高い建物がない土地が求められるため、田舎の土地には太陽後発電の候補地がたくさんあります。

  4.  

  5. 三つ目は近隣住民からの需要です。田舎の土地を買ってくれる可能性が高いのは、実は隣家です。田舎の土地は全国にもたくさんあるので、買主は様々な土地の中から購入する土地を選ぶことができます。しかし、隣家にしてみれば、自分の土地とつながった土地を手にするチャンスであり、そういったチャンスはめったに訪れるものではありません。

     

    その使い道としては、土地を広げておくことや、将来的に子供の家を建てる時の土地に利用したいという考えや、田舎では親戚同士が近くに住む傾向があるため、隣家の親戚も買主となる可能性があります。

     

    しかし、その土地を必要としているという保証はありません。もし売れない土地をどうしても売りたいと考えるのであれば、売るというより貰ってもらうというくらいに考えた方がいいかもしれません。

     

    家に関しては意見が分かれるところで、家までは必要ないと考える人もいれば、将来的に家を建てるつもりがあるのであれば家付きの土地は歓迎されるかもしれませんし、親戚が多く集まる機会があるような家であればゲストハウスとしての用途もあると言えます。

     

    近隣住民に購入してもらうメリットはもう一つあります。売買の後に何か不具合があった際も話し合いで解決したり、お互い妥協して折り合いをつけることも可能で、トラブルになりにくく融通が利くという事です。

 

田舎の家や土地を売るためのポイント

田舎の家・土地は都会の家・土地に比べて商業的な価値が低いため、売るのが難しい傾向にあります。その中でも売主として最低限心掛けるべきポイントをあげていきます。

 

一つ目のポイントは適正な相場を把握する事です。

田舎の家・土地の特徴や需要も大事な要素ですが、田舎の家・土地が売れるかどうかはその価格次第とも言えます。放置された家や痛みの激しい家でも、その分安ければ、浮いたお金で整備や解体をしようと買主が判断する可能性も高いと考えられます。高くてもここがいい、と思わせられる魅力がないのであれば、相場に応じた適正価格かそれよりも安い金額に設定することがポイントとなります。

 

これは田舎の家・土地に限らず、不動産の売買において共通していることで、田舎の場合はその傾向がより強いと言えます。都市部でも田舎でも、売り物件が余りがちという傾向があるため、買主は豊富な物件の中から家や土地を選びます。家や土地によほどの魅力がないのにあえて他より高い物件を選ぶ人はいません。そのため適正価格かもしくはより安く売値を設定する必要があります。売りたい家・土地の相場を知るにはいくつか方法があります。

 

一つは条件が似た物件の取引事例を参考にすることです。二つ目は路線価を調べる事です。路線価とは、土地に接している道路に対して設定される数値ですが、田舎では路線価が設定されていない道路も少なくありません。そんな時には不動産会社に依頼して不動産評価額を調べてもらうというのも一つの手段ですが、鑑定料は10万円を超える大きな金額ですし、地域に対応している不動産会社が少ない場合もあるため、サイトの一括査定などで調べてみると良いでしょう。

 

二つ目のポイントは同じ条件、同じ金額であれば差がつくのは管理の部分だという事です。

立地や面積、間取り、築年数など、売買価格を左右する要素はいくつかありますが、そういった要素において同程度の物件が複数あるとすると、その中で見た目が良い物件、手入れの行き届いた物件を選ぶのは当然です。

 

草が生え放題の土地と除草されている土地では当然除草されている土地の方が好印象で、買主にも好まれます。家の場合も同じで、汚れた壁や敗れた網戸などが見えると悪い印象を与えてしまい、こうした管理が不十分な物件は必要以上に買主に不安を感じさせてしまいます。管理が難しい場合や面倒だという場合は、不動産管理業者に委託するなどして適切な管理をすることが大切です。土地の場合は管理状況は重視しないという買主もいるかもしれませんが、家の場合は管理がずさんな物件はまず売れにくいでしょう。

 

三つ目は値段が多少安くなってしまってもとにかく売った方が得になるケースもあると認識しておくことです。

土地や家などの不動産を売る際、少しでも高く売りたいと考えるのは当然ですが、都市部に比べて需要が低い田舎の家・土地を高く売ろうとするのは難しいと言えます。なかなか買い手が見つからない場合でも家や土地などの不動産に対しては税金が発生します。

 

また、家に付けられる値段も年々下がっていくため、マイホーム特例や相続時の特例を適用することが可能な状況においては、売り遅れる事で条件から外れてしまい、余計に税金がかかってしまう場合もあります。安く売ることになっても早く売り切ることが結果的にプラスにつながる場合もあるという事を頭において、価格を調整することも大きなポイントとなります。

 

四つ目は不動産会社に任せっきりにせずに、自分でも買い手を探すということです。

田舎の家・土地の売価は不動産会社に仲介を依頼して任せるのが一般的ですが、家や土地の値段が安い物件は仲介手数料も安くなってしまうため、不動産会社が積極的に売却のために動いてくれないという可能性があります。売買がさかんではない田舎では、隣家にあたってみるなどして自分でも買主となる人を探してみることも大切です。

 

五つ目は空き家バンクを活用することです。

空き家の増加は問題視されており、国も空き家対策特別措置法を制定するほどです。そのため、空き家を減らしたい自治体やそういった自治体と協力しているNPO法人などが運営している空き家バンクを利用するのも一つの手段です。空き家バンクとは、空き家物件を登録し、公開することで効果的に購入希望者へのアピールすることができます。運営している自治体や団体にもよりますが、多くの場合空き家バンクでは空き地も登録可能なので、家でも土地でも登録が可能です。

 

まとめ

田舎の家・土地においては、都市部の土地に比べて買いたいと思っている人が少ないため、売却に不利であるという点はどうしても変わりません。需要と供給のバランスは田舎の家・土地に限らず、物の売買においては重要なポイントで価格にも影響します。ですから、需要が少ない田舎の家・土地を相場通りに売ろうとするのは難しいと言えます。

 

そもそも、それ以前の問題として不動産会社や購入希望者に対して、自分が売却しようとしている田舎の家・土地についての詳細な説明ができないようだったり、その家・土地の魅力を伝えられないようでは売却自体難しいと言えるでしょう。

 

自分が売却しようとしている田舎の家・土地が、不動産物件としてどういった特徴があり、どういった魅力があり、何が足りないのかという事をきちんと認識しておくことができていれば、ターゲットを絞った広告をうつことも考える事ができますし、家や土地により興味をもってもらい魅力を感じさせることもできる可能性があります。田舎の家・土地の売却に関しては、受け身の立場では不動産の売却の成功は困難だと言わざるを得ません。

 

また、使用していない土地だからとか、どれだけ時間が経っても売れないからと言って、家や土地の管理を怠って手を抜いていると、ただでさえ売却が容易ではない物件が、ますます売却ができなくなってしまいます。管理や手入れが雑になっている物件は魅力も半減しますし、それに伴って家や物件の価値も低く見られてしまい、誰が見てもいい印象は持たないでしょう。

 

自分が田舎の家・土地の購入を検討している立場だったら、その家や土地を見てどのように捉えるか、どのように判断するかという事と念頭に置いて、日ごろから手入れをしていい状態を保っておくことは必要最低限の努力と言えるでしょう。

 

外的要因により、やむを得ない理由によって不本意ながらそのような状況になってしまっているといったケースもあるかもしれませんが、努力しなくても容易に売却できる都市部の家・土地と違って、田舎の家・土地は努力しなければ売却することは困難であるという事を念頭に置いて、売却のためにできる努力は惜しまずに売却に取り組まなければなりません。

 

今後の目安の参考のために一括査定のサイトを使用して、とある場所の田舎の一戸建ての査定を試しに依頼してみたところ、安い会社値段を付けた不動産会社もあれば、高い値段を付けた不動産会社のあり、その差は330万円となりました。あくまで簡易査定のため、実際に売却する際にその値段通りに売却できるという保証はありませんが、自分が売却を検討している田舎の家・土地の価格相場を知るといった意味では有効な方法です。

 

仮に一番高い値段をつけてくれた不動産会社が1300万円、一番安い値段となったところで1000万円と仮定して、一番高い値段をつけてくれた不動産会社での売却に決めて1000円で売却の広告をだしたとしても、売れないようであれば値段を下げるといったことも必要になる場合があるので、1300万円で売り出したとしても1000万円くらいまでは値下げをしなければならない可能性があることを頭においておく必要があります。

 

簡易査定であれば、売却を検討している田舎の家・土地の情報を入力するだけでその日のうちに連絡をくれる対応の早い不動産会社も多く、売却相場をすぐに確認することが可能です。

 

その際、一括査定を利用するとしつこい営業の連絡が来るのではないかと不安に感じられている方も少なくないかと思いますが、査定結果はメールや郵便による報告といった形をとっている不動産会社もあり、不快に感じるほどの事はなく、一括査定サイトからの連絡も必要最低限で、煩わしい営業や、無理に契約を迫られるといったことはありません。第三者から見た自分の家や土地の価値を知るには便利な方法と言えます。

 

不動産売買は金額が大きいため、当然購入する側も慎重に物件を選びます。田舎の家・土地の特徴として様々な点を確認してきましたが、あくまでそういう傾向があるといった話で、田舎の家・土地と言っても、田舎の度合いは様々ですし、田舎でも下水を始め、キッチンや水回り等、家の設備として最新設備を備えている物件もあれば、広すぎず狭すぎずちょうどいい広さの物件もあります。

 

不動産の売買には、所有している物件の魅力や欠点をきちんと把握し、購入者目線で魅力を感じられる管理をするなどの努力が必要不可欠です。