家を売るために!ココだけは知っておきたい外せないこと

 

人生の中で、土地や家を売る経験をする方は多くないと思います。なぜなら、一般的に家は定住する為に購入するものであり、活用方法のない実家などを相続したならともかく、転勤などで居住できなくなった場合でも家を売る事をためらう人はいます

 

つまり、家を売るという行為そのものを経験する機会はそうそう訪れるものではなく、一般の人は家を売る為にどんな手続きをして、どんな書類が必要で、誰に相談すればいいのかなど、家を売る為の知識が全くない人も多いでしょう。特に、買主との間に入ってくれる不動産会社や売却に係る税金などが分からなくて、家を売るのに二の足を踏んでしまう人もいます。

 

そこで、家を売る為の流れや方法、不動産会社とのやり取りや売却価格の相場などのほか、必要な譲渡費用や税金、書類などをポイントや注意点とともに解説し、必要な知識を身につけられるように紹介していきます。

家を売る方法は4つある

土地や家を売る為には、まず買ってくれる相手を探す必要がありますが、一般的に買主を探す方法には

  1. 仲介
  2. 買取
  3. オークション
  4. 個人売買

があります。

 

仲介とは、不動産会社に買主を探してもらう媒介契約を結び、不動産会社が広告や営業などによって買主を探す方法です。

 

これは、媒介契約の締結後に家を売る為の手続きを不動産会社に任せる形となり、家を売る際の最もスタンダードな方法と言えます。不動産会社が買主を探し、必要な書類を作成し、重要事項の説明まで行ってくれる為、自分が行う手続きが少なく、余計な時間を取られる事はありません。

 

買取とは、不動産の買取専門業者に買い取ってもらう方法と、媒介契約を結んだ不動産会社に買い取ってもらう方法があります。

 

買取契約後はすぐに現金が手に入る事が最大の魅力であり、通常、家を売る為に行う広告や見学会なども不要であるため、そうした手間隙が掛からない点もメリットです。ただし、その分、仲介と比べて買取価格が安くなる傾向にあり、すぐに売りたい場合や時間を掛けたくない場合に有効な方法と言えます。

 

オークションとは、不動産専用のオークションを利用して家を売る事を指します。

 

オークションである為、入札者が多ければ多いほど落札価格(売却価格)が高くなり、オークションが終了すれば契約と決済を行うだけなので売却時期が明確である点がメリットです。また、個人間で行われる一般的なオークションとは異なり、不動産会社が間に入るため、売買取引が安全に行われますが、希望額より安い価格で落札された場合でも売却しなければいけません。

 

個人売買とは、親族や友人知人、あるいはインターネットで買主を探して家を売る事を言い、一般的には身内同士の売買で利用される方法です。

 

個人間で直接交渉し、合意すれば決済と登記が行われる為、簡潔に取引を行える上、仲介手数料や司法書士報酬などを節約できる事がメリットです。しかし、高額な売買取引を専門家を挟まず行う事はリスクもあり、後からトラブルになるケースは個人売買で多く見られる事が特徴です。

 

これらの方法はそれぞれメリットとデメリットがある為、自分に合った方法を選択する事が大切ですが、いずれの方法も売主に取引に関する知識が必要ですし、特にオークションや個人売買などを利用する場合は、十分な知識がなければ余計なトラブルを引き起こす事になりますので、注意しましょう。

仲介における売却までの手順

買主を探す方法は色々ありますが、土地や家を売る事は高額な売買取引でもあり、売却価格と取引に係る様々なリスクを考慮すると、実際には不動産会社を通した仲介で取引をする事が一般的です。

 

仲介で家を売る場合の流れは、まず不動産会社を探すところから始まり、相談や査定を通じて信頼して、仲介契約(媒介契約)を結ぶ事ができるかを見極める必要があります。不動産会社の中には、囲い込みなど依頼者に不利益となる行為を行う会社もあり、最低限の知識と慎重な判断が求められる為、インターネットなどで複数の不動産会社に相談し、比較してみると良いでしょう。

 

信頼できる不動産会社が見つかったら、仲介契約(媒介契約)を締結します。媒介契約には3種類の形式があり、それぞれ特徴が異なりますので、自分に合った形式を選択します。

 

媒介契約の締結後は、

  1. 売却価格の設定
  2. 内見の対応
  3. 価格交渉

を行います。

 

その際に注意する点は、売却価格の上限を提示している場合は値下げ交渉に応じるのみで、それ以上の売却価格で合意する事はまずないという点です。つまり、売却価格は価格交渉を視野に入れて設定する必要があります。

 

内見は購入前の下見であり、一般的には引越し後の空室の状態で行いますが、居住したまま行われるケースもあり、その場合は不動産会社などの立会いのもと依頼者が対応します。できるだけ綺麗な状態で内見を行う為に念入りに掃除をして迎えましょう。

 

購入希望者との価格交渉の際は、売却価格を決める際に希望価格より高く設定しているものの、無理に相手の要求に応じる必要はありません。金額が折り合わなければ他の買主が現れるのを待ちましょう。

 

そして購入希望者との交渉がまとまり、売買契約を締結したら決済と登記、物件の引渡しを行います。売買契約に必要な書類は不動産会社が作成してくれますし、重要事項の説明も同じく不動産会社に任せます。売買契約を結ぶと、売主と買主の双方に法的な義務が生じますので、十分に注意しましょう。

 

また、決済と登記はどちらかを先にすると詐欺をする事が可能である為、同時に行う事が理想ですが、実際に同時に行う事は難しい事もあり、売主と買主、不動産会社、それぞれの司法書士が同席して決済をし、登記は司法書士に任せる事が一般的です。引渡しの際には、所有物が残っていないかを確認し、決済日までに引越しや修繕など必要な対応をしておく事を忘れないようにして下さい。

 

不動産会社との契約は3種類ある

土地や家を売る際に仲介を利用する場合、

  1. 一般媒介
  2. 専任媒介
  3. 専属専任媒介

の3種類の形式から自分に合った媒介契約を結びます。それぞれ媒介契約は特徴や必要な知識が異なるため、慎重に決めましょう。(関連ページ → 一般媒介と(専属)専任媒介契約の違い

 

一般媒介とは、依頼者が複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができる方法を言います。一般媒介では、様々な不動産会社が物件の情報を持てる為、買主が見つかる可能性が高いというメリットがあり、依頼者が自分で買主を探して売買取引を行う事もできます。

 

ただし、不動産会社からすると物件を独占して仕事をする事ができない為、営業活動が利益に結びつくとは限らず、競合を避けようと他の媒介契約より後回しになるデメリットがあります。それでも物件の価値が高い場合は、他の不動産会社と契約を締結した事を明示する事(明示型)で、それぞれの不動産会社は競合してでも買主を探そうと営業活動をする傾向にあります。

 

専任媒介とは、依頼者が一つの不動産会社とのみ媒介契約を結ぶ方法であり、期間も最長3ヶ月と制限されています。専任媒介では、不動産会社は物件の情報を独占できる事で、一般媒介とは異なり営業活動が報酬に結びつきやすい為、積極的な営業活動を行えますし、依頼者は2週間に1度以上の定期的な報告を受けられるメリットがあります。こちら形式でも自分で買主を探す事が可能です。

 

ただし、窓口が限定される為、囲い込みや売り止めといった依頼者に不利益となる行為が行われるケースがあります。

 

囲い込みとは、不動産会社が探した買主に売却できるように物件情報を操作して囲い込んでしまう手口を言い、売り止めとは登録義務がある国土交通大臣指定の不動産流通機構(レインズ)に登録された物件に対する問い合わせをストップし、不動産会社が買主を探す手口を言います。

 

どちらも仲介手数料を多く取る為に行われ、売主は売却の機会を失う上、売却価格の減額を強いられる事になります。

 

専属専任媒介は、専任媒介とほぼ同じですが、必ず不動産会社を通して売買契約を結ばなければならない事が条件となる為、自分で買主を見つけた場合であっても不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。しかし、不動産会社は3ヶ月の期限内に制約すれば必ず仲介手数料が貰える為、営業活動は他の媒介契約よりも活発になりますし、依頼者に対する報告義務も週に1度以上となるメリットがあります。

 

相場

土地や家を売る場合に気になるものが売却価格ですが、不動産は全く同じ形状や状態のものは存在しない為、売主と買主が価格交渉をして合意した金額が売却価格となります。しかし、似たような形状や状態の物件は同じ程度の価格で取引される傾向にある為、そうした価格は相場となり、他の取引でも参考情報として取り扱われます。

 

相場を調べる方法は、国土交通省が提供する土地総合情報システムや、不動産流通機構(レインズ)が提供するレインズマーケットインフォメーションなどで公表されている取引事例から、同じような地域、似たような条件の取引を調べる事ができます。

 

例えば、土地総合情報システムでは宅地や建物、中古マンションなど不動産の種類や、四半期毎に区分された取引の時期、地域や路線などを指定し、該当する不動産の取引価格や地積、最寄り駅からの距離、建物の床面積、構造、用途など様々な情報を調べる事ができます。

 

レインズマーケットでは、マンションと一戸建について、地域や最寄り駅、売却価格のほか、地積や床面積、間取り、築年数などの条件を指定して調べる事ができます。

 

他にも、インターネットで一括査定をしてくれるサイトを利用する事で、相場を調べる事ができます。不動産会社の査定価格は相場を基準に決められていますが、査定をする不動産会社によって物件の評価や査定価格も異なります。その為、不動産会社に個別に査定を依頼した場合、一番安い価格と一番高い価格では数百万円も差が生じる事もあります。

 

つまり、一括査定を利用すると、複数の不動産会社の査定価格を同時に知る事ができますので、高い売却価格を提示してくれる不動産会社を知る事はもちろん、査定価格の信頼性も確保する事ができます。

 

このように相場と査定価格はある程度は同じ金額になりますが、大きく差が出る事もあります。それは、査定価格は不動産会社にとって売れるかもしないという期待値を表すもので、その金額で売却できる事を保証するものではないからです。その為、相場を正確に反映した査定価格であっても、買主との価格交渉次第でさらに下がるケースもあります。

 

また、相場は常に変動しますし、家の場合は時間の経過とともに価値が徐々に下がりますので、一度査定した価格がその先もずっと維持されていくとは限りません。そうした理由から、不動産の相場と査定価格、売却価格は、必ずしも一致するものではないという事を知識として覚えておくと良いでしょう。

 

手数料と税金

土地や家を売る際に、頭に入れておく必要があるものが譲渡費用と税金です。

 

譲渡費用には、住宅ローンが残っている場合や登記上の住所変更をする場合に、登記手続きを代行してもらう司法書士に支払う報酬や、不動産会社が仲介した場合に支払う仲介手数料、住宅ローンを繰り上げ返済する場合に支払う手数料、あるいは引越し代などの雑費、売買契約書に貼付する印紙代、売却益が生じた場合に課税される所得税と住民税などがあります。

 

土地や家を売る場合は一般的に仲介によって行いますが、仲介によって成立した売買契約では、売買価格に応じた仲介手数料を不動産会社に支払う必要があります。この手数料は、譲渡費用の中でも最も有名で、最も高額になりやすい費用であるため、必ず覚えておきましょう。

 

仲介手数料の計算方法は、売買価格が400万円を超える場合は、売買価格の3%に6万円を足した金額となり、さらに消費税が加算されます。

 

例えば、売買価格が1,000万円の時は税抜きで36万円、3,000万円の時は税抜きで96万円となり、売買価格が高ければ高いほど負担も大きくなります。

 

また、税金も忘れてはいけない費用であり、大まかに分けて

  1. 所得税
  2. 住民税
  3. 印紙税
  4. 登録免許税
  5. 消費税

が課税されます。

 

まず、個人が土地や家を売る場合、その売却益は譲渡所得として所得税と住民税が課税されますが、譲渡所得の計算方法は、売買価格から売却した不動産の取得費と譲渡費用、特別控除の特例に該当する場合は特別控除額を差し引いて求めます。そして算出した譲渡所得は不動産の所有期間(取得日から売却した年の1月1日までの期間)に応じて短期譲渡所得と長期譲渡所得に分類され、それぞれ39%(内住民税9%)と20%(内住民税5%)の税率を掛けて税額を計算します。

 

印紙税は売買契約書に記載された金額に応じた印紙を貼る事で納税しますが、売主の場合は売買契約書を必要とする機会がほとんどありません。その為、売買契約書のコピーを保管する事にすれば印紙税を負担する必要はなくなりますので、そうした売買契約書を作成するように不動産会社に相談すると良いでしょう。

 

登録免許税は、住宅ローンや住所変更が無ければ掛かりませんし、消費税は不動産を事業として売却した場合に課税されますので、個人が居住用の家を売る場合は課税されません。

 

このように費用や税金の知識が無いと、いざ売却した際に大きな支出を伴い、困惑してしまいますので、これらの内容はしっかりと覚えておきましょう。

 

必要書類

土地や家を売る場合に必要な書類には、登記事項証明書(登記簿謄本)や登記済権利証、建築確認済証(検査済証)、固定資産税納税通知書、印鑑登録証明書などがあります。必要書類の中には公的機関が交付する書類もあり、平日の日中しか交付申請ができない書類などを準備するのは煩雑となりますが、売却手続きをスムースに行い、買主を逃さない為にも、あらかじめ準備しておく事はとても重要です。

 

必要書類の中でも、原則として必要な書類は登記事項証明書(登記簿謄本)、登記済権利証、固定資産税納税通知書、印鑑登録証明書、付帯設備および物件状況確認書です。

 

登記事項証明書(登記簿謄本)は不動産に関する情報や権利関係が記載された書類で、法務局や登記所で取得する事ができます。名称の違いは管理方法の違いで、登記事項証明書は登記簿が電子化されている場合であり、登記簿のままで管理されている場合は登記簿謄本と呼ばれますが、書類の中身に変わりはありません。

 

登記済権利証は、不動産を取得して登記した際に登記名義人に交付される書類であり、再発行できない重要な書類ですが、それを所持しているか否かは所有権の有無と関係なく、単に登記名義人である事を証明する書類でしかありません。しかし、実務上は登記名義人(所有者)の本人確認の為に使用されますので重要書類と言えます。

 

固定資産税納税通知書は、毎年1月1日時点の所有者に対して固定資産税の課税明細書とともに送付されるものであり、不動産の査定価格を算出する際や売却日以降の固定資産税の精算などで使用されます。

 

付帯設備および物件状況確認書は、不動産の設備や状況を買主に報告する為の書類を言います。付帯設備は風呂や洗面台、キッチン、トイレなどを言い、これらの設備がどのように設置されているかを記載します。物件状況は、不動産の状況についての説明であり、土地であれば地盤の状態や池や井戸、埋め戻した埋設物の有無などを記載し、家であれば雨漏りや家の傾き、シロアリの被害などの有無やその対応を記載します。

 

これらの確認書は、不動産に瑕疵(問題)があるかどうかを買主に告知する為の書類であり、これを正確に記載しない(買主に告知しない)まま売却し、後から何か問題が発覚した場合は、買主からすれば問題ある物件と知らされないまま購入した、つまり騙された事になりますので、売主が責任を負う可能性が非常に高くなります。

 

このように売却時は重要な書類がいくつもある為、最低限必要となる書類だけでも知識として覚えておきましょう。

 

売却時によくあるケースと疑問点

土地や家を売る場合の状況は人それぞれではありますが、問題となるケースの多くは似たような内容であることが多いです。いくつかのケースを注意点とともに紹介しますので、意識しておくと良いでしょう。

 

まず、古くなった家を売りたい場合にリフォームをしてから売却しようと考える人がいますが、基本的にはリフォームはしない方が賢明です。なぜなら、土地を希望して家は取り壊す予定の人や、古民家を自分好みにリフォームしたい人は意外と多いですし、リフォーム費用を回収できないリスクや買主の好みに合致するかという問題もあるからです。

 

ただし、リフォームをする事で印象が良くなりますので、即入居を希望している人など購入層を限定する場合はリフォームをしても良いでしょう。

 

次に、建築年数が短い築浅の家を売る場合ですが、こうした物件はタイミングを逃すと相場が一気に下落してしまいます。一般的に築浅の物件は買い手も多く、相場通りの売却価格となる傾向にありますが、家の価格は新築後から数年で3割から4割程度も下落するものであり、売却を迷って機会を逃すと途端に希望通りの価格で売却する事が難しくなってしまいます。特に、住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンを完済できるだけの価格で売却する必要がある為、十分な注意が必要です。

 

また、土地や家の名義が他人名義であったり、共有名義であったりする場合は、売却の際の手続きが煩雑になります。例えば、共有不動産の住宅のうち、自己の所有分だけを売っても買主は住宅の一部分の所有者でしかなく、全体の所有者として登記する事ができません。

 

つまり、不動産の売却では登記簿の所有者全員の承諾が必要であり、その場合、共有人の代理として不動産全体を売却する事になります。それは同居していた所有者が老人ホームに入り、家の売却を頼まれたケースなど、所有者以外の者が売却する場合でも同じです。

 

具体的には、所有者や共有人から売却に関する委任状を取り付け、それぞれの印鑑登録証明書や住民票、本人確認書類などで委任状が本物である事を証明する必要があります

 

これ以外にも、不動産や所有者の状況によって様々な問題が発生する可能性があります。そうした場合は、自分一人で考えて行動する前に不動産会社などの専門家に相談した方が、自分では気付かないアドバイスを貰えたりしますので、良い結果に繋がります。