外壁リフォームをする際のチェックポイント

 

不動産の建物において外壁には大きく2つの役割があります。

  1. 1つは外の環境と中を遮断し、家の内部を守るという役割
  2. もう1つは建物の見た目の印象を決めるという役割

です。どちらの役割も普段意識することはありませんが重要な役割です。

 

外壁にも色々な種類があり、それぞれ特徴があって、様々な機能を備えていたり、種類によって印象が変わるのはもちろんの事、同じ種類で色が変わるだけでもその印象は大きく変わります。

 

しかし、外壁をリフォームする際にきっかけとなるのは印象を変えたいといったような付加要素ではなく、修繕を目的とすることがほとんどです。そんな普段意識することの少ない外壁について、外壁に起こる不具合やその改善方法に注目して不動産の外壁リフォームにおけるチェックポイントを確認していきましょう。

 

外壁リフォームの流れ

年数が経つにつれ、不動産の外壁には様々な問題や不具合が起こり、その内容や度合いによってリフォームの流れや方法は変わってきます。外壁の不具合や問題によって不動産としての家の価値も下がってしまうため、不動産の売却や人に貸す等の不動産による土地活用をする場合はきちんと修繕することで高く売却したり不動産土地活用する事が可能です。

 

考えられる不具合とその場合どんな補修や修繕が必要になるか、これから説明する5つのチェックポイントを中心に確認していきましょう。

 

一つ目はひび割れや色褪せです。

これはモルタルの壁に多く、ひび割れた部分に工具を使用して溝を作ってコーキング剤を充てんし、その上から再度塗装します。しかし、ひび割れが進行している段階の場合は補修をしても再度ひび割れる可能性が高く、素人にはその判断は困難です。不具合が色褪せや表面の塗膜の劣化のみの場合も同様に塗り替えて補修するため、不具合が小さい場合は塗り替えのみの安価な補修で対応が可能なケースもあります。

 

二つ目は壁が剥がれ落ちるという不具合です。

モルタルのひび割れが悪化すると一部が剥がれ落ちます。モルタルの下には防水シートがあるとはいえ、それが外部に出てきてしまって良いわけがありません。剥がれた部分が落下してけがをしたり、剥がれ落ちてくる部分が拡がる危険もあるため、大規模な補修が必要です。

 

修繕の流れとしては、まず剥がれ落ちた部分を切り取ってモルタルを塗り直し、再塗装するというのが一般的で、ひび割れが広範囲にわたって枝分かれし、全体に拡がってしまっているようであれば一面まるごと作り直すという選択肢もあります。また、それを機にサイディングに張り替えたりして外観を変えるというのも選択肢の一つです。

 

三つ目はコーキング・シーリングの劣化です。

サイディング壁の場合、サイディングボードのつなぎ目にはコーキングが施されます。雨水などの侵入を防ぐために窓枠との境目にもコーキングが施されていますが、コーキングの劣化は10年程度と早く、劣化すると見た目で分かりやすいという特徴があり、亀裂が入ってしまっていたり、コーキングが浮き出して剥がれてくることもあります。

 

モルタルと同じで防水シートがあるため直接的な被害がすぐに出ることはありませんが、サイディングボードを釘や金具で下地木に固定する以上、コーキングの劣化は下地木や金属の腐食に繋がり、耐久性が悪くなります。

 

四つ目は苔や藻の付着です。

通気性が悪い場合や水気が多い場合、特に北側の壁は日が当たらないこともあり藻や苔などが付着しやすく、見た目も悪くなります。しかし、これらは高圧洗浄機などで除去することができるため、リフォームするほどではありませんが、塗装が劣化している場合は防水性も落ちてしまっているケースがあるため、塗り替えが必要な場合もあります。その際抗菌性のある塗料を使うと藻や苔の発生を抑制する効果が期待できます。

 

五つ目は断熱性や見た目の向上です。

リフォームを機に断熱性も向上させたいのであれば外壁の張り替えや重ね塗りの前に断熱材を入れる断熱リフォームがオススメです。これは外張り断熱という工法で、現在の外壁をはがして張り替えのオプションとして断熱材を入れると言うのが一般的ですが、既存の外壁をそのまま残して古い外壁、断熱材、新しい外壁と重ねる外断熱重ね張り工法もあります。

 

これらのチェックポイントの他にも不具合が起きる可能性があり、随時修繕が必要となる事があります。

 

まとめ

不動産業界において、近年建設したりリフォームしている住宅では圧倒的にサイディングが多くを占めており、その割合は7割から8割となっています。次いでモルタルが多く、タイルや土壁はこだわりがある人が選ぶことがたまにある程度となっています。

 

サイディングでもモルタルでも、それぞれメリットとデメリットがあるため、これから家などの不動産を建てる場合やリフォームをする際にはそれぞれのメリットとデメリットを踏まえた上でどちらがいいか考える事が大切です。

 

モルタルのメリットはデザイン性が高い仕上がりにできるという事です。

 

これはモルタルが塗り壁だからこそ可能な事で、曲面にしたり、一部をタイル張りにしたり、表面仕上げの手法にも色々な種類があります。しかし、それらは左官職人の技術によるところも多く、手掛ける左官職人の腕次第で出来上がりに差が生じるといったデメリットもあります。

 

一方、サイディングは量産されているサイディングボードをつなぎ合わせて仕上げるため、職人の腕に関係なく一定の品質を保つことが可能で、工期の短縮にもつながります。工期の短縮は施工主にとっても施工業者にとっても大きなメリットとなるため、不動産業界、特にハウスメーカーの住宅において広く使用されています。

 

サイディングの場合は、出来上がったボードを見て選ぶことができるため、外壁の仕上がりを創造しやすく、街並みや土地にあった外壁が選びやすいというメリットもありますが、例えばタイル調のボードを使用しても近くで見ると偽物であるという事は簡単に分かるため、仕上がりや外装への拘りを重視するのであればモルタルの方が優れていると言えます。

 

耐久性に関しては誤解されている事が多く、サイディングはモルタルより割れにくく頑丈であると認識している人も多いですが、割れにくくてもボードのつなぎ目に使用するコーキングや金属の劣化があるため、定期的なメンテナンスが必要となる点においてはどちらも同じです。

 

外壁は誰もが目にするもので、道を教える際の目印にされることもあります。一部の景観地区となっている土地でなければ外観は自由に決められますが、あまりに街の景観や土地の雰囲気を乱す場合はトラブルにもなりかねません。

 

外壁は家を守るという役割もあり、古い家で長年雨風にさらされていたり、海に近い土地で潮風にさらされたりしていると外壁が劣化するのは当然です。

 

居住に問題がないのであればすぐに修繕する必要はないかもしれませんが、下記のチェックポイントに当てはまる場合はいつか大きな不具合につながる可能性もあるため注意が必要で、直接的に居住に影響がなくても早めに修繕することが大切です。

 

  • ひび割れがある
  • 剥がれ落ちている部分がある
  • コーキング(シーリング)が劣化している
  • 苔や藻が付着している
  • 断熱効果が落ちて家が寒い
  • 重度の色褪せ
  • 見た目

 

これらのチェックポイントに該当する場合にはリフォームをするのが望ましく、補修し塗り替える方法と、既存の外壁を取り除いて張り替える方法と、既存の外壁の上に重ね塗りをする方法のうちどの方法で補修をするかは、不具合の内容によって変わることもありますが、リフォーム後の外壁をどのようにしたいと考えるかが大切です。

 

外壁の劣化は土地活用においても重要なポイントで、価格にも影響するため、売却や賃貸として土地活用を考えるのであれば外壁のリフォームは重要です。雨や台風の多い地域や海に近い土地など、土地に応じた耐久性の外壁を選ぶのもいいでしょう。