専任媒介契約と一般媒介契約とは?

不動産を売却するにあたって、不動産会社に仲介業者として入ってもらい売却を依頼する時には「媒介契約」というものを結ぶ必要があります。

 

媒介契約ではどのようなサービスを受けるのか、依頼する業務の内容や条件、仲介手数料などをあらかじめ契約で明確に定めておきます。依頼を受けた不動産会社には媒介契約の締結が宅地建物取引業法で義務付けられています。

 

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれの契約によって違いがあります。

 

専属専任媒介契約
  • 売却活動の全般を1社に任せる契約で、他の不動産会社に重ねて媒介を依頼することはできない契約です。
  • 自ら見つけた相手方(買い主)と成約することはできません。
  • 他社の媒介により成約した時は違約金が発生します。
  • 媒介契約後5営業日以内に「指定流通機構(レインズ)」へ物件情報を登録する義務があります。
  • 依頼を受けた仲介業社は売り主への1週間に1回以上の報告義務があります。
  • 契約期間は3ヶ月間です。

 

専任媒介契約
  • 売却活動の全般を1社に任せる契約で、他の不動産会社に重ねて媒介を依頼することはできない契約です。
  • 自ら見つけた相手方(買い主)と成約は可能ですが営業経費などの費用を支払う必要があります。
  • 他社の媒介により成約した時は違約金が発生します。
  • 媒介契約後7営業日以内に「指定流通機構(レインズ)」へ物件情報を登録する義務があります。
  • 依頼を受けた仲介業社は売り主への2週間に1回以上の報告義務があります。
  • 契約期間は3ヶ月間です。

 

一般媒介契約
  • 同時に複数の不動産会社と契約することができます。契約する社名は明示する必要があります。
  • 自分で買い主を探すことも可能です。
  • 「指定流通機構(レインズ)」への登録が義務付けられていません。
  • 売り主への販売活動の法令上の報告義務もありません。(任意)
  • 契約期間の法令上の制限はありませんが、行政の指導は3ヶ月以内となっています。

 

売買契約比較表

 

専任媒介契約と一般媒介契約はどちらがいい?

それでは専任媒介契約(専属専任媒介契約を含む)と一般媒介契約、どちらのほうがいいのでしょうか?それぞれのメリットやデメリットについて見てみましょう。

 

 

専任媒介契約のメリットやデメリット

まず、専任媒介契約は売却できればすべて自分たちの利益になりますから、積極的に広告を出すなど販売活動を行ってくれますし、販売活動の報告も定期的に入ります。レインズに登録されるため多くの不動産会社へ情報が発信されますが、情報は契約した1社に全て集まるので状況が把握しやすいです。

 

一般媒介契約のメリットやデメリット

対して一般媒介契約は多くの不動産会社に販売活動を依頼することができます。ただし窓口が多いため情報が分散しやすく活動状況の報告が義務付けられていません。不動産会社側も一生懸命販売活動をしても他社に契約を持って行かれる可能性があるので、なかには販売活動に力を入れない会社もあります。

 

こうしてみてみますと、「専任媒介契約のほうが積極的に販売活動をしてもらえるし良いのでは?」と思いますよね。しかしこれはあくまでもその不動産会社が自分たちの希望に沿って販売活動をしっかり行ってくれるところであるということが前提です。確かに専任媒介契約は一般媒介契約と比べて販売活動において利点のある契約ではありますが、もしも期待はずれの不動産会社を選んでしまった場合、契約期間の3ヶ月間を無駄にしてしまう可能性もあるので注意が必要です。

 

不動産売却は高額な取引になりますので、いかに自分にとって良い不動産会社と契約できるかが重要なのです。

 

物件や条件などから選ぶ方法も

仲介業社にとっても、一般媒介契約より売却すれば100%自分たちの利益になる専任媒介契約のほうがメリットがあるため、専任媒介契約にすることで特典を設けているところもあります。

 

例えばよくあるのが、一定期間内に売却が決まらなかった場合や売り主の希望する価格に達しなかった場合に仲介業社がその物件を買い取ります、というものです。買取保証システムなどとも呼ばれています。

 

住宅の買い替えで先に購入先の物件が決まっているという場合、売り主にとっては資金をすぐに確保できるため非常に大きなメリットとなります。また売却を急いでいるという場合にも専任媒介契約がおすすめです。

 

逆に特に売却を急いでいない場合には一般媒介契約でもいいでしょう。

 

また手持ちの物件が人気物件である場合、不動産会社側にもメリットがありますからこちらも一般媒介契約でもいいでしょう。