空き家問題の深刻化と解決に向けた対策

 

空き家が増加している問題の中で、取り壊しも行えないでいる持ち主もたくさんいることが予測されます。建物や土地の管理にも費用がかかりますが、取り壊しとなると一度に大きな出費となるために、放置され続けている空き家も珍しくありません。問題解決のために「空き家対策特別措置法」が施行されて、神奈川県横須賀で行政による初めての取り壊しが行われました。

 

なぜ空き家が増え続けているのか?

 

その原因は、人口減少・長寿命化・都市部雇用集中・制度または利権などが絡み合っていることだと言われています。これらの問題は現在進行形であるために空き家問題はこれから深刻化していくとされているので、国や自治体などは問題解決のためになるようなサービス提供を始めています。

 

もし、自分の親が土地や建物を所有している場合、離れて住んでいる時にはいずれ相続する時がきますよね。今は関係ないかもしれませんが、決して他人事ではないのです。

 

空き家は今どのくらい増えているのか?

空き家が増えていると言っても、実際にどれくらい増えているのかイメージしづらいかと思います。なので、まずは空き家が現状でどのくらい増えているのかを説明していきます。数の前に、空き家には種類があるので、どのような状態にある空き家が種類として存在しているのかを知っておきましょう。

 

種類は4つある

空き家の種類は、大まかに分類して

  1. 「二次的住宅」
  2. 「賃貸用住宅」
  3. 「売却用住宅」
  4. 「その他」

があります。

 

「二次的住宅」というのは、常に住んでいるわけではないが使うことがある住宅のことです。「賃貸用住宅」は賃貸として貸したいけれど借りてくれる人が見つかっていない状態、「売却用住宅」は売りに出しているけどなかなか買ってくれる人が見つからない状態の住宅のことを言います。

 

「その他」は、使用しておらず、賃貸でもなく、売りにも出していない、簡単に言えば用途がない状態のものです。空き家の種類の中で最も問題視されるのは「その他」に分類される空き家で、その他に該当することになる空き家は、住居者が介護施設に入所することになって誰も使う人がいなくなった場合や所有者が亡くなって空き家になった場合などが含まれています。

 

増加率の傾向

空き家の種類が分かったところで、どのくらい空き家が増え続けているのかを見て行きましょう。総務省統計局によって、住宅と土地の統計調査報告が5年ごとに公表されています。公表されている推移を確認することで、空き家がどのくらい増えているのかが分かります。

 

全国的に見ても空き家率は増加傾向にあり、平成25年には空き家率13.5%、820万戸の空き家が存在していることが明らかになっています。前回の調査は平成20年ですが、その時の空き家率は13.1%で757万戸の空き家があると報告されています。平成20年から25年のこの5年で、空き家は63万戸も増えています。

 

ただ不思議なことに、空き家の種類別で増加率を見てみると「二次的住宅」「賃貸用住宅」「売却用住宅」の割合は減少しているのです。ここで分かることは、増加している空き家のほとんどが「その他」に分類される住宅であるということですね。「その他」には介護施設に入所したり亡くなってしまった場合の他、転勤や入院といった理由で長期不在になっている住宅・建て替えのために取り壊し予定の住宅・種類の判断が困難な住宅も当てはまります。

 

空き家問題が起きているのは地方だけではない

空き家率の増加は地方で高くなっていることから、都市地域ではそのような問題が起きていないと思われていることもあります。しかし、考えてみてください。都市地域には人口が多いので住居も多く、人の生きる流れや時代の移り変わりなどで自然と空き家の数も増加しています。

 

平成25年の住宅・土地統計調査を参考にしてみますと、大都市である東京には817100戸の空き家があるとされています。神奈川県には486700戸、愛知県には422000戸、大阪府には678800戸もの空き家があり、4都府県に存在している空き家を合計すると約240万戸です。全国で見た空き家数は820万戸なので、4都府県だけでも全体の約29%を占めています。

 

この結果で分かりますよね。問題に対する対策を急いで行わないといけないのは、地方ではなく都市圏であるということです。

 

マンションでも起きている空き家問題

株式会社東京カンテイの調査報告によると、全国のマンション化率は平成26年で平均12.08%、最もマンション化率が高かったのは東京都(26.38%)でした。東京都に於ける平成27年元日の世帯数は6784195世帯で、その中の約180万世帯がマンション暮らしとなります。マンションは将来的な世帯減少によって空き家が増えたり、建て替えや解体などを必要とする建物であり、戸建てとは異なる特有の事情を含んでいるために空き家問題が複雑になりやすいとされます。

 

マンションは構造が頑丈であるため、朽ちた戸建てと違って自然倒壊する危険性は低く、管理組合の運営が適切に行われていれば修繕積立金で必要な修繕がちゃんと行われているはずです。そのため、危険性に関する問題は少ないのですが、マンションが老朽化した時には建て替えが難しいことから空き家を解消させることが難しいと考えられます。

 

建て替えや解体の負担問題もありますが、マンションは分譲の不動産物件になるため、区分所有権を持っている権利者との調節は難航することが一般的です。法律的には5分の4以上の決議を要し、反対する一部の権利者には区分所有権の売り渡しを請求することになります。空き家でも区分所有者がどこかにいる時には議決権の行使を依頼したり、死亡している時には相続人が対象となるので面倒なことだらけです。

 

空き家が多いからといっても、建て替えや解体に対して今いる住民から反対されるのは当然のことと言えます。どのように空き家を解消していくかを、柔軟に考える必要がありそうです。

 

なぜ空き家は増え続けているのか?

現代は、空き家数と共に世帯数も増加傾向にあります。世帯が増えているのに空き家となる住宅も増えている、この現象は単純に考えると少し不思議ではありませんか?世帯が増えれば空いている住宅も埋まるという考えが単純な考え方となりますが、現実はそうではないようです。

 

世帯数の増加以上に増えている住宅数

 

以下は国土交通省による、世帯数及び住宅戸数の推移を示したデータです。

 

  • 平成10年:総世帯数(単位は千)44360。住宅総数(単位は千)50246。戸数及び世帯1.13
  • 平成15年:総世帯数(単位は千)47255。住宅総数(単位は千)53891。戸数及び世帯1.14
  • 平成20年:総世帯数(単位は千)49973。住宅総数(単位は千)57586。戸数及び世帯1.15
  • 平成25年:総世帯数(単位は千)52453。住宅総数(単位は千)60629。戸数及び世帯1.16

 

平成25年の総世帯数はおおよそ5245万世帯、1世帯あたりの戸数は1.16となっています。平成10年から平成25年にかけてのデータを見て予測することができますが、これからも年々増加する見通しです。世帯数と戸数が増加するということは、空き家も増えているということです。

 

費用的には高めになりますが、新しい住宅の方がキレイなので人気が高いのは当然のことです。特に賃貸住宅では、経営側も新築直後の稼働が勝負といわれています。中古住宅は資金的な面で見れば需要がありますが、誰もが潜在的に持っているとされる新築住宅への憧れからして、供給側にとっても新築は大きな利点となります。

 

また、不動産的にも新築の方が良いのです。不動産では住宅の仲介を行ってくれますが、新築で価格が高い物件ほど利幅が大きくなるため、三者三様のメリットとなります。この不動産との関係で生じるメリットから、新築住宅が増えやすいことも指摘されています。

 

新設住宅数と滅失戸数

平成21年:新設住宅着工戸数775。滅失戸数112。その差は663。
平成22年:新設住宅着工戸数819。滅失戸数137。その差は682。
平成23年:新設住宅着工戸数841。滅失戸数115。その差は726。
平成24年:新設住宅着工戸数893。滅失戸数125。その差は768。
平成25年:新設住宅着工戸数987。滅失戸数127。その差は860。

 

滅失戸数は年によって上がったり下がったりしていますが、新設住宅着工戸数は年々増加しています。そのため、滅失戸数があったとしても住宅の数は減りません。ヨーロッパの地域では何百年も経っている住宅が人気で、古くなるごとに価値が上がってくために古い住宅の方が需要が高く人気もあるそうです。しかし日本では新築の需要が高いために、住宅の数が増え続けているのです。

 

滅失戸数が増えない理由は、個人所有である場合が多いようです。第一に経済的な理由で解体にかかる費用を用意することができないことが多く、固定資産税では土地に建物が無いよりある方が安くなることも理由の一つとして挙げられます。経済的な理由の他、その建物に対する想い入れも大きな理由となります。

 

最も深刻な問題では再建築不可になることがあり、これは現在の建築基準法施行以前に建てられた古い空き地の場合に発生します。解体したのは良いけど、放置するしかなくなる場合もあるので要注意です。

 

人口減少との関係

世帯数は増加していますが、世帯に属する人の数(世帯人員)は減少しています。それは人口減少を表しており、やがて今は増えている世帯数も減少するのではないかとされています。新築が増え続けていることも含めて考えると、近い将来は住宅過剰供給が問題となることでしょう。

 

中古住宅の人気度

リフォームやリノベーションで再生を図る中古住宅は、費用を抑えながらも質の高い空間を得るために有効です。しかし、既に住宅を取得している層が中心となっていることから、これから取得する場合は確実な品質がある新築住宅に目を向けます。中古住宅では、築浅と程度の良さが決め手です。

 

一般的に住宅の価値は10年で大きく下落しますが、住宅ローンの残高は10年以内に減りにくい傾向にあります。いわゆるオーバーローン状態になるわけで、不動産物件として売りにくい状況が続きます。新設当時は新しくても年々価値は下がる中で、新しい住宅は増えてきます。価値が下がったとしても家賃は格段に下がるわけではないことから、新設に流れる人が増えて空き家も増加しやすいとされています。

 

空き地の予備軍が増加

少子高齢化は、空き家問題にも接触しています。人には寿命があるので高齢者世帯ほど空き家になる可能性が高くなりますが、高齢者世帯増加率は都市圏で高いことが明らかになっています。Uターン率が低いことも問題で、出生県から移動して再び出生県に戻る人の割合は34%ほど、子どもが県外に移動して親を呼び寄せたり親が亡くなったりすることで空き家が増えます。

 

空き家が増えると課題も増える

全国的に空き地が増え続けていることは自分には関係ない、そう思う方もいることでしょう。自分も土地や空き家の不動産物件を所有していないどころか、親も相続できるような土地などの不動産を所有していないとなれば、関係ないと思って当然です。

 

空き家になったからといって、必ず何か起きるわけではありません。しかし、空き家が周囲に与える影響は無くも無いのです。土地などの不動産を将来的にも所有することがないので所詮は他人事かもしれませんが、空き家が増えることで増加する課題について確認しておきましょう。

 

周囲に与えるかもしれない悪影響

人が建てた建物は、自然に無くなるものではありませんよね。朽ちることはありますが自然に還ることなく、人工物というものが残ります。徐々に傷みが強くなってきた空き家は次第に崩れて、倒壊する危険性が増したり、屋根材などが周囲に飛散したりすることが考えられるため、その土地の中だけの問題だけでは済まなくなることがあります。

 

日本は地形的に地震が多発する国なので、古い建物は危険とみなされます。避難経路となる道が、倒壊によって塞がれる可能性があるからです。倒壊した建物周辺の住民が避難することだけでなく、救出や供給にも時間がかかります。

 

また、人がいない建物は害獣や害虫の温床にもなりやすいです。一言に害獣と言ってもいろいろいますが、ネズミなどの歩き回るタイプからハトなどの飛び回るタイプまでさまざまです。どちらにしても人間に害を与えるウイルスを持っていることが多いので、糞尿などの衛生的被害や臭いの被害などで健康上危険なことが起こり得ます。

 

害獣の存在は割と気付きやすいものですが、害虫は小さいので気付かれにくいことがあります。しかしながら、被害は深刻化しやすいとされます。害虫の種類にもよりますが、シロアリは土から侵入してくることもあるために知らぬ間に構造部分が蝕まれているなんてこともあります。

 

犯罪増加につながるかもしれない

空き家があることでまず考えられる犯罪は、不法侵入や不法占拠です。この内容で困るのは所有者であり、周辺には特別な危害はないといえます。ただし、空き家の存在によって増える犯罪は不法侵入や不法占拠だけではありません。特に死角となっている空き家では、内部で犯罪が行われる可能性が高くなります。空き家を利用した犯行は周辺住民が巻き込まれる可能性があるため、安心が損なわれることがあります。

 

上記のような犯罪では周囲に与える悪影響は不確かですが、空き家は放火のターゲットにされやすいことが言われていますので、そうなると周辺への悪影響は考えただけでも大変なことです。日本は住宅が密集している地域が多いことから、一つの建物で火災が起きると近隣は被害を免れることが難しいとされます。

 

放火犯の動機に関しては一概には言えませんが、依存性が高い犯罪であることが指摘されているため、放火犯は連続して犯行を行うことが多いとされています。ということは、空き家が多い地域は好条件の場所ということになります。特に木造の空き家は、ターゲットにされやすいことでしょう。明らかに古い感じであったり木造であることが目に見えると狙われるかもしれないので、塗り替えたり人が住んでいるように見せかけるなどの工夫を行うと良いかもしれません。

 

住宅市場の需給バランスが悪化する

現時点でも、総世帯数以上の住宅が供給されているので、供給過剰な状態にあります。それでも地域の住宅数に合わせた人の数が集まるわけではないために、とても過剰な状態になっていなければ住宅のストックが用意されます。地域的には人口が減少するより増加する方が望みであるため、住みたいと思っている人を逃がさないためにも住宅のストックは必ずと言って良いほど存在しています。

 

新築が売れてもまた新設される、この繰り返しが続けられているので住宅数は減らないで増え続ける一方なのです。この状況のまま、予測されている人口減少と世帯数減少が始まったらどうなるのでしょうか?住宅がいっぱいあるのに人が減るので、空き家が増えてしまいますよね。空き家が増え過ぎてしまったら、住宅としての不動産価値は下がります。

 

空き家や空き家のある土地が不動産の中古市場に溢れかえった時、価格崩壊につながるかもしれません。価格崩壊が起きた時には、空き家ではない住宅を所有している人も、大きな影響を受けることになります。安全面や不動産面でも、空き家は課題が山積みです。

 

空き家だから売れないとか古いから借りてくれる人が現れないというわけではありませんが、買う人も借りる人も使う人もいない、そんな空き家は課題だらけです。放置しておけば良いと思われがちですが、周囲への悪影響を考えると何とかしなければいけませんね。

 

空き家に特化した問題の解決法

今では騒がれている空き家問題ですが、以前はこれほどまでに深刻化しているとも判断されておらず、騒がれることもありませんでした。人口減少と少子高齢化は明らかになっていて深刻化していることも言われていたので、この二つの要素によって世代バランスが崩れて、空き地の問題が浮上してくるのは必然的なことではあります。

 

しかしなぜ、深刻化するとされていなかったのか?国民の生活に於ける日常に密接に関係して財政的な問題にもなる社会保険制度のように、世論でも注目されるような題材ではなかったためです。空き家問題に直面することになるのは、空き家がたくさんあったりで問題が深刻化している自治体と住民や、数ある空き家で犯罪や近所迷惑などの問題が起きた地域です。

 

自治体はこれまでも、問題が深刻化していると判断された空き家に対する対策を行ってきました。ただ、地方財政は厳しいために問題解決のための対策をスムーズに進めることができません。空き家問題に関しては世間だけでなく空き家の所有者自体も対策に関して意識が低い傾向にありましたが、空き家対策特別措置法が施行されたことで注目する所有者も増加しています。

 

周辺への悪影響も他人事と考えていた所有者も、固定資産税の上昇を理由に空き家の対策を考える必要が出てきたので、自治体だけでなく所有者も国も対策を行おうと考える意識が高くなりつつあります。

 

空き家問題に特化している法律

空き家対策特別措置法は2015年の2月に施行され、5月には全面施行を迎えました。空き家と言っても状態や用途はさまざまですが、危険度が高いと判断された空き地を「特別空家等」と定義して、行政の介入による対策に法的な根拠を持たせるようにしています。

 

特別空家等に指定されてしまった時には、所有者が早急に危険性を改善することが求められます。改善に対する費用負担は所有者の自己負担ですが、早急に対応しないと行政から強制対処を求められます。強制対処では除却などが行われ、土地の固定資産税に対する特例措置も外されてしまうことから、税負担が最大で4.2倍増しになります。

 

空き家対策特別措置法の趣旨は、所有者の自発的な空き家対策を促すことです。ただ、所有者が解決に応じないことも考えられます。その時のために、対策を講じない所有者を想定した上での規定もされているのです。

 

自治体の条例と解体費用補助

空き家対策の実施を行う際に主体となる自治体は、対策特別措置法が施行される前から独自に条例を定めて、空き家の対策を推進してきました。あまり知られていないようですが、従来から存在している住環境の設備事情としての空き家対策には、自治体から所有者に対する補助がありますし、国から自治体に支給される補助もあります。

 

空き家の場合もそうでない場合でも、「損傷や老朽化が著しい住宅については除却(解体)する際の費用を補助し、その際に住居に困ってしまう住民がいる時には自治体が住宅を用意して転居させる設備」が行われます。かなり充実した内容ですよね。自治体が空き家対策に、どれほどの力を使おうと考えているのかが分かります。

 

ところが、老朽化が激しいとはいえ、個人財産に対する公権力の介入は財産権の侵害にも当てはまることから、早い段階で人口減少と空き家問題に気付いていた自治体でも住環境の設備には大きな壁が立ちはだかっていたことが現実です。空き家対策特別措置法の施行によって用意された法律上の枠組みは、自治体の空き家対策の後ろ盾になっています。

 

空き家バンクと自治体独自の取り組み

空き家の所有者にとって、頭が痛くなることは「活用したいのに相手が見つからず、結果的には放置となって更に傷みが増す」ことです。単に費用を補助するだけでは、目覚ましい効果は得られないため、一歩踏み込んだ施策を要しました。

 

そこで登場したのが空き家バンクで、地域の空き家へのマッチングサービスを行っています。運営しているのは自治体又は自治体が委託した業者で、空き家を探している人も好みの不動産物件を探しやすいために、所有者側にとっても利用者側にとってもメリットがあります。

 

マッチングサービスの他に、移住を考えている人向けの空き家の解放・公共施設として活用・福祉用途で活用・観光分野に使うなど、その地域に必要な内容を踏まえて活用方法を考えて解決していく取り組みも行われています。

 

管理するサービスが増加している

空き家が所有者の住居とは遠隔地になっている場合、管理は面倒になりがちです。空き家の管理サービスでは民間業者が定期的な管理を行ってくれるサービスで、費用目安は月1回の巡回で10000円です。

 

民間団体などが行う取り組み

財団法人・公益法人・NPO法人などでも、取り組みやバンクの運営が行われています。基本的には活動範囲が地域に絞られており、小規模団体も少なくありません。

 

まとめ

空き家に関する問題は、所有者はもちろん、周辺の人たちにも影響があります。常に住んでいるわけではないが使うことがある「二次的住宅」であれば、まだ用途はあるかもしれません。しかし、老朽化が進んでいる時には倒壊したり放火のターゲットになる可能性が高くなるため、自治体から対策をするように求められることがあります

 

「賃貸用住宅」の場合は賃貸として提供しているのに借り手が現れていない状態で、なぜ借り手が現れないのかが解決のポイントになります。

 

多くの原因は老朽化であるため、リフォームやリノベーションで再起を図る賃貸も増えています。建て替える選択肢を選ぶ場合は自治体から費用補助が出るかもしれませんが、住民からの反発には遭いやすいのでリフォームやリノベーションをした方が賢明かと思います。

 

「売却用住宅」は賃貸ではなく売る物件なので、賃貸用住宅よりは扱いが難しくなります。建物がない土地は固定資産税が上がってしまうので、古い空き家を取り壊してから賃貸を新設するケースが多く見られますが、費用はかなりかかります。取り壊しの時には自治体から補助を受けることができますが、空き家対策特別措置法が施工される以前の建物だと取り壊し後に何かを建設することができなくなるので、自治体に相談してみると良いでしょう。

 

「その他」に属する空き家は一番問題視されている種類で、所有者が亡くなったり施設に入所してしまうことが主な理由になっているので、親族がいる場合は親族が対策を行う必要性が出てきます。

 

空き家は増え続けていますが、その原因としては

  • 「人口減少が起きているのに住宅数が増加していること」
  • 「少子高齢化」

が大きな原因として挙げられます。

 

少子高齢化によって招かれる良くない影響は経済的にもありますが、高齢者世帯が増えることで空き家になる可能性がある住宅も多くなるのです。高齢者だからとは言い切れませんが、年齢的に施設への入所や亡くなることは考えられます。若い人でも出生県から出て別の土地へ行ってしまったり、核家族などで住宅数を増やす原因はあります。

 

人口減少と住宅数増加についてですが、この事柄が最もな空き家増加原因につながっているかもしれません。日本の人口は、減少傾向にあります。反対に、世帯数は増加しています。1世帯の人数が減少していることから人口減少は目に見えていますが、世帯数の増加はなぜ起きているのか?一つの要因としては、マンションなどの集合型住宅が増加したからです。

 

マンションを買って生活している世帯は多くありますが、マンションでの空き家問題も深刻化しています。深刻化の原因は老朽化で、毎年のように新しいマンションや賃貸が新設されることから、老朽化したマンションから人は離れていきます。費用面を抑えたい場合は古いマンションを選びますが、マンションは管理をしっかりと行う必要がありますよね。そのためには修繕費用が必要となるので、空き家が多いとちゃんと修繕を行うためには所有者の負担が大きくなります。

 

建て替えるとなっても費用は大きくなりますが、そこで問題となるのは今住んでいる住民が建て替えに応じてくれるかどうかです。すんなりと応じてくれたら言うことはありませんが、実際にはなかなか難しい事例が多いため、いろいろと面倒です。しかし、空き家が多いままでは管理をちゃんと行えなくなるかもしれないどころか、マンションの支払いが終わっていない時にはローンのことで頭が痛くなります。

 

本当はそうなる前に対処すべきでしたが、そうなってしまった時には悩んでいるだけでは仕方ありません。どのようにしたら空き家を解決することができるのかを考えましょう。費用を無駄にはできないので、空き家事情に詳しい自治体に相談してみと良いかもしれません。

 

高度成長期から続いている住宅の供給は、不動産に対して投資効果と資産価値の上昇を生み出して日本の経済成長に貢献してきたことは間違いないでしょう。しかし、時代は移り変わっています。人口は減少に向かい、いつかは転換しなければならない状況を自覚しているのにもかかわらず住宅建設は止むことなく、除却されない空き家問題が浮き彫りになってきています。

 

空き家の対策は所有者個人の問題ではなく、地域レベルの悪影響が考えられるので自治体でも真剣に取り組みを行っています。政府も取り組みに関して早急な対策が必要であることを見出してきているため、政府が自治体を補助し、自治体が所有者を補助する取り組みも行いやすくはなっていますが、空き家の対策を行う際に所有者に負担がかかるのは事実としてあります。

 

だけど対策をしなくてはならない、そんな状況になるまでに対策を行わなかった国もどうなのかという話ではありますが、今後もこの問題は深刻化していくことが考えられているので、国や自治体の動きがどうなっていくのか気になるところです。